아파트 향후 시세 및 금리는:?>:????

수요가 서울이 많다는 것은 과거에도 그랫었기 때문에 변함이 없지만 공급의 방향은

 

정반대로 가고 있습니다. 서울 강남 지역에서는 최근에 신규분양이 거의 이루어지지

 

않고 있습니다. 유일한 공급 경로는 재건축이나 재개발인데 환경개선으로 가격이

 

상승하는 부담때문에 정부에서는 못하게 하고 있습니다. 반면에 지방에서는 그동안

 

부동산 경기가 좋았기 때문에 후행적으로 신규공급이 많이 이루어지고 있습니다. 경기

 

좋을때 계획하거나 시작한 공사들이 지금 한창 진행중이거나 마무리단계입니다.

 

그러나 막상 공급은 늘어나는데 금리가 1% 이상 올랐고, 정부에서는 다주택 보유를

 

못하게 하고 있습니다. 금리만 올라도 지방에 주택을 사기 위해서 자금조달하기 어려운데

 

양도세와 보유세를 중과하니 아무도 지방에 집을 사지는 않겠죠. 사람들의 인식과는 달리

 

서울 핵심 지역은 실수요이고 지방 아파트는 투자 목적이 전체적으로 많다고 보시면

 

됩니다. 결론적으로 서울의 공급위축, 지방의 공급과다 현상 그리고 정부규제로 인한

 

유동성 위축이 투자목적 수요가 많았던 지방 주택시장에 타격이 크다는 점이

 

작용한 것으로 판단됩니다.

빈익빈 부익부 현상입니다.

서울강남과 수도권은 아파트가 모자라고 지방에는 넘처나는거지요.

옛말에 사람은 서울로... 말은 제주도로....

라는 말이 있습니다.

우리나라 전체로 보면 주책보급율이 100%를 훨신 넘었지만 서울 및 수도권은 주택보급율이 80%도 안됩니다.

심지어는 서울은 주택급율이 60%선으로 보는 분들도 있습니다.

그런데 서울 하고도 강남쪽을 살펴보면 좀 이해가 갑니다.

대부분 아파트든 주택이든 세입자가 엄청 많거든요.

시골에 집이 있어도 서울에 와서 전세 또는 월세를 살면서 학교다니고 장사하고 직장생활 하는사람들이 얼마나 많은지 아싶니까?

그리고 우리나라에서 제일 좋은 서울대학교 진학율을 보시면 서울 강남에 있는 고등학교에서 진학율이 제일 높습니다.

그러니 너나할 것 없이 서울 강남으로 모여들고 있습니다.

친구따라 강남간다고 자식이 어려서부터 물 좋은곳에서 놀아야 나중에 그 친구들 덕이라도 보고 출세할수 있지 않겠는가 하는 막연한 기대를 가진 우리 학생들의 부모님들 때문입니다.

그리고 부자들이 모여사는곳에 살아야 나도 부자가 될 수 있다는 그런뜻으로 자꾸 서울 강남으로 모여든다고 봅니다.

그러니 앞으로도 서울 강남 을 비롯한 교육환경이 좋은지역들은 부동산불폐 라는 말이 계속 이어질거라고 봅니다.

그리고 지방으로 갈 수록 아파트 값은 떨어질거라고 봅니다.

지방은 그저 빈민촌화 될 수도 있다는 불안감이 생길정도 입니다.

특별한 이유가 없는한 앞으로 금리는 미국금리가 오르면 우리도 오를것이고 반대로 미국금리가 떨어지면 우리나라 금리도 똑같이 떨어질 겁니다.

그래야 원/달러 환율을 유지하면서 외환보유고를 유지할 수 있을테니까요.

그렇죠..

정부의 정책실패가 수도권 아파트가격의 상승을 부추겼고..

강남5000만원시대가 과천3000만원시대가 열렸습니다.

하지만 서울이라고 다 수천만원 하는건 아니구요..

강북구..경기도 인접지역은 500만원대입니다.

건설원가를 공개하느냐..마느냐..말이많은데요..

건축학을 전공한 입장에서.. 적산해보고..일위대가등..적용해보면..

대충 평당원가는 알수있습니다. 그가격은 보통300만원이 될수도 있고.

안될수도있는데.. 얼마나 자재가 더 좋아지냐에 따라 더 올라가겠죠..

 

재개발도 문제가 됩니다. 보통70~80년대 지어진 건축물들이 콘크리트 수명이 다해

안정성에 위험이 있습니다.

지금이 그 시기와 맞물려..강남뿐만 아니라 전국적으로 재개발붐이 열고있는데요

거기에 수주하기 위해 수많은 대형건설사뿐만 아니라.. 많은 시행사들이 나서서

지분확보를 하기위해 안간힘을 다쓰고 있습니다.

그러다보니 토지보상비나 건축보상비가 경쟁으로 엄청나게 올라가니..당연히

분양가도 그에따라 올라갑니다.

실제로 타워펠리스를 예로들자면.. 분양가는 1000만원이 안됩니다만..

지금은 3~4배정도하는걸로 나타나고 있습니다.

그리고 잠실의 경우 포스코더샵도 재개발로 된것인데요..4000만원이 넘는걸로 나오고있습니다. 물론 기존 지주의 경우는 추가금을 내야하지만요..

 

강남을 계속예로 들자면.. 분위기죠..현 사회적 이슈가 강남에 집중되다보니..

부녀회들도 한몫단단히했고.. 거기에 지자체도 속수무책으로..덮어주니..

문제는 이런 고분양가 행진이 자칫.. 사회양극화를 더 부추길수있다는겁니다.

국가경제에 상당한 걸림돌이 될수도있습니다.

현재 인구가 줄어들고있는시점이고.. 경기도 진정국면을 넘어 하향세를 지속하며

건설경기는 언제나 마이너스입니다.

 

정리하자면..정부정책실패가 가장 큰 원인이며..아무런 규제를 못합니다. 고분양가에

대해서.. 현재는요..

사회가 선진국이 되어갈수록 투기로 버는기회가 적어지는데..이나라는 아직 선진국대열

에 들려면 한창남았습니다.

사회적 인프라가 구축되어서 주거환경이 좋게 바뀌어야 하지만.. 과연 고분양가행진이.

누구를 위한 것인지.. 투기의 목적인지.. 그건 몇년이 지나면 알겠죠..

 

그리고 건설사들도 문제입니다. 아무래도 수주하나하면 보통2천억은 남겨야 한해살수있죠.. 워낙 건설사가 많다보니.. 경쟁이 치열합니다.