은계호수타운으로 시흥 상가분양을 받으려는데 어떤가요?

상가투자 제대로 하는 방법 (생태계 이해하기)

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상가투자 = 자본소득 + 임대소득

상가투자의 목적은 자본소득(시세차익) + 임대소득이다. 원하는 목적을 달성하기 위해서는 2가지 소득을 구성하는 요소를 파악하고 이 요소를 이해하기 위해서는 어떤 내용을 알아야 하는지부터 시작해야 한다.

1. 자본소득

= ① 매도가 - ② 분양가

- 매도 가격 : 부동산 경기 흐름 (매수 매도 타이밍)

- 분양 가격 : 부동산 개발사업 (분양가 형성 원리)

자본소득을 얻기 위해서는 현재 분양가가 적정한지 파악을 할 수 있어야 한다. 이 상가를 개발한 주체인 시행사가 분양가를 산정하는 원리를 알아야 분양가의 적정여부를 판단할 수 있기 때문이다. 또한 파는 시점의 타이밍을 잡으려면 부동산 시장의 전반적인 흐름을 읽을 수 있어야 한다. 결국 자본소득을 위해서는 부동산 개발과 부동산 시장에 대해 알아야 올바른 판단을 할 수 있다.

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2. 임대소득

= 임대료 x 임대기간

- 임대료 : 상권입지분석, 창업시장 (임차인 업종과 아이템이 상권과 입지에 맞는가)

임대소득을 확보하기 위해서는 내가 산 상가에서 장사를 하는 창업자에 대해 알아야 한다. 창업자는 그 지역을 지나가는 소비자들에게 장사를 해서 매출을 만든다. 예상하는 매출이 나와야 재료비, 인건비 같은 비용과임대료를 빼고도 수익이 남게 된다. 수익이 없으면 월세를 밀리게 되고 다음 임차인의 임대료 수준도 낮아져 매물 가치가 떨어질 수 있다.

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상권분석과 창업시장의 원리를 이해하고, 창업을 하는 임차인의 업종과 아이템이 해당 상가의 상권과 입지에서 적정한지 판단할 수 있어야 한다. 장사를 할 경우 돈을 벌 수 있을지 월세를 못 내거나 공실이 발생할 리스크는 없는지를 알려면 창업시장과 임차인에 대한 이해는 필수다.

생태계 이해하기 중요성

달콤한 상담사의 말에 넘어가 비싼 분양가를 내는 신규 분양현장, 단순하게 현재 임대료를 가지고 매매 가격을 정하는 기존 상가. 실패하지 않는 상가투자를 하고 싶다면 먼저 내가 속한 생태계를 구성하고 있는 요소들과 관계부터 제대로 이해해야 한다.

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그래야 분양가와 매수 금액이 적당한지 임대료는 적정한지 판단할 수 있다. 투자자 관점 외에 해당 상가를 공급하는 시행사(개발주체)와 상가에서 장사를 하는 창업자(임차인)의 관점을 모두 이해할 수 있을 때 다른 투자자들과 차별화된 다양한 경쟁력이 생길 수 있다.

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제대로 된 상가투자를 하고 싶다면 먼저 그 생태계를 구성하는 자들의 관계와 특성부터 이해하자.

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■ 상권분석 입지분석 제대로 하는 법

상가 내재가치 판단 = 상권분석 + 입지분석 + (임차인 관점 사업타당성 분석)

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상가의 가치를 정확히 파악하려면 상권분석과 입지조건 분석을 철저하게 해야 한다. 그리고 해당 입지에 맞는 업종과 아이템은 무엇인지, 임차인 관점에서 적정한 임대료는 얼마일지 투자자의 관점이 아닌 임차인의 입장에서 생각하는 관점의 변화가 필요하다.

지금 당장 임대료와 분양 가격이 중요한 게 아니다. 핵심은 상권과 입지분석을 기반으로 제대로 된 내재가치를 파악하는 것이다.

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임대료와 수익률 분석의 문제점

초보자들은 상가투자에 대한 의사결정을 할 때 단순히 현재 상가의 임대료와 수익률을 보고 가격을 판단하는 경우가 많다. 하지만 이런 임대료와 수익률 기반의 분석은 문제점이 많다.

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예를 들어, 신규 분양상가의 경우 분양을 위해 맞춰놓은 선임대나 가짜 임차인에 속을 수 있다. 신도시 신축 상가의 경우 지금 맞춰진 임대료가 계속 유지되지 않을 가능성도 높다. 주변에 더 큰 상권이 형성되거나 경쟁 상권들이 생기면서 현재 상권은 집객력을 잃을 수도 있다.

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하지만 대부분은 상담사들의 예상 임대료와 수익률에 기반한 달콤한 말에 넘어가 마치 시간이 지날수록 임대료가 계속 올라가고 프리미엄을 받을 수 있을 거란 장밋빛 미래만 상상하는 경우가 많다.

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임차인 관점의 사업타당성 분석 중요성

상가 투자를 할 때는 현재 제시된 분양가와 임대료가 합리적인지 임차인 입장에서 파악해야 한다. 이는 현재의 임대료뿐만 아니라 앞으로 해당 지역이 어떻게 변화될지 주변의 경쟁업체들은 어떻게 변할지 여러 가지 요소를 복합적으로 판단하고 최종적인 의사결정을 해야 한다. 평생 모은 큰돈을 투자하면서 단순하게 현재 제시된 임대료와 예상 수익률만 보고 덥석 물면 나중에 크게 후회할 수 있다.

임대인이 원하는 수익률과 프리미엄을 얻기 위해서는 그 상가에서 장사를 하게 될 임차인이 돈을 벌 수 있어야 한다. 상가 투자를 할 때는 투자자가 아닌 임차인 입장에서 나라면 얼마나 임대료를 감당할 수 있을지 신중하게 생각해보자. 임차인 입장에서 사업타당성이 있는 임대료를 지불할 수 있는 상권과 입지여야 내재가치가 있는 매물이라 할 수 있다. 임차인이 돈을 벌어야 안정적인 임대료를 낼 수 있고 그래야 공실없이 내가 기대하는 수익률과 프리미엄을 얻을 수 있다는 점을 명심하자.

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■ 상가주택 / 꼬마빌딩 필수지식 (기초편)

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상가투자 인기 매물 보러가기

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답변드립니다.

은계호수타운 상가분양을 알아보고 계시는군요.

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은계호수타운 상가분양은 일산이나 광교처럼 호수공원을 옆에 두면 그 지역의 랜드마크가 되는 것 처럼

무려 5만 2000평의 대규모 호수를 바로 앞에 두고 있으니

우수한 교통망과 특화설계로 은계지구의 중심상권이 될 가능성이 높습니다.

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은계호수타운은 호수공원 바로 앞에 위치하고 있는데다 테라스까지 있기 때문에

자유와 여유를 꿈꾸는 요즘 트랜드에 맞게 남녀노소 상관없이 소비자의 눈길을 끌것으로 여겨집니다.

테라스가 있는 상가와 없는 상가의 매출차이가 크다고 하니까 말이죠.

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참고로 은계호수타운은 전층 테라스 상가를 가지고 있습니다.

또한 호수공원내 유일하게 오락업종 입점이 가능한 위치에 있다는 점도 장점인데요.

은계지구는 교육환경보호구역으로 지정된 곳이 많아 일부 업종이 제한되어 있지만

수변 프리미엄을 가지고 있는 은계호수타운은 낮은 평단가를 유지하면서도

업종의 제한없이 당구장, 노래방, 오락실 등 다양한 시설을 운영할 수 있습니다.

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호수공원변 입지와 조망 그리고 테라스는 이미 일부 업종의 마음을 사로잡은 듯 한데요.

일마레펍과 푸드홀 등 빈티지 감성의 카페 아마츄어 작업실 등이 입점을 확정한 상태라고 합니다.

그 외에도 사실상 이런 곳은 차를 몰고 오는 분이 많아 주차장이 필요한데

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사업지 내에도 119대나 되는 주차장이 있지만 바로 앞에 공영주차장도 생길 예정이라고 하니

장사의 기본이 될 손님의 이동 편의수단도 확보한 상태라고 볼 수 있을 듯 합니다.

은계호수타운 상가분양에 대한 자세한 내용은 출처를 참고하시면 될 듯 합니다.

출처 정보를 확인하셔서 좋은 정보를 얻어가세요.

출처 : https://laketowneungye.modoo.at/

안녕하세요! 건설 및 분양시행사 (주)BH태영 장재원 이사(010-3115-0546)입니다.

상가투자수익에 관심이 있다면 저희가 추천해줄 곳이 몇 개 있습니다.

신천동 소재 지식산업센터 1, 2층에 임대차계약이 맞춰져 있어 당장 투자수익이 발생하는

상가가 몇개 있습니다.

분양 후 장기간 임대가 나가지 않을 경우 대출이자 부담은 계속 늘게 돼 투자수익을 갉아먹는

요인이 됩니다.

가격 대비 월세가 높아 수익률이 아주 굿입니다. 관심 갖고 연락주시면 안내해드리겠습니다.

안녕하세요.

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저렴하고 좋은 인천 지식산업센터 정보가 있어 남겨드립니다.

중도금 무이자 혜택을 드리고 있어 소액으로도 투자 가능하십니다.

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요즘 모든 지식산업센터가 그런 것은 아니지만, 재테크의 수단이나 부담 없이 내 사옥도 마련하고 시세차익까지 챙기는 기회로 인기가 급상승되어 전국적으로 지식산업센터가 붐을 이루고 있습니다.

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한 건물에 많은 업체가 모여 함께 편의시설을 이용하고, 비슷한 업종과 비슷한 규모의 기업들끼리 필요한 정보나 교육 등을 공유할 수 있습니다. 작은 회사가 누리기 어려운 혜택을 모아서 공유하고 통일된 인프라가 형성되어 있으므로, 최근에 우리나라에도 굉장히 많이 건축되고 있고, 대표적으로는 가산·구로디지털단지, 성남산업단지, 안양 군포, 동탄테크노밸리 등을 들 수 있습니다.

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사옥 없이 임대 사무실을 사용하시면서 사업체를 운영 중이시라면 임대료의 부담도 줄이고 자산증식까지 할 수 있는 기회입니다.

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현재 마크원은

4층 분양 완료

6층 분양 완료

8층 분양 완료

9층 분양 완료.

등으로 코로나와 맞물려있는 악조건 속에서도 남동공단 내 최고의 분양률을 보이고 있습니다.

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최고의 1군 시공사 대림건설이 시공함과 한국생산기술원 입점 확정.

지식산업센터 최초 대형 어린이집 입점 확정으로 분양의 탄력을 받고 있습니다.

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또한 수인선 완전 개통과 월판선 개통 확정으로 초역세권의 입지가 더더욱 확고해졌습니다.

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-평단가 400만원대부터~~

-과밀억제권역X 성장관리권역O

(지식산업센터는 성장관리권역에 시공 들어가는 지식산업센터가 실입주 목적으로 좋습니다. 지식산업센터의 제일 큰 메리트인 세제혜택이(법인세) 성장관리권역에서 이루어지기 때문입니다.)

-중도금 무이자 대출 프로모션

-연면적 27,000평 인천 최대 지식산업센터

-초역세권 (호구포역 도보 3분/ 제2,3 경인, 영동고속도로, 외곽순환도로 /송도 GTX, 수인선,월판선 개통 등 겹겹호재)

-1군 시공사 대림건설

-남동공단 최대 주차규모 700대 (법정 168%)

-부족함 없는 내부 및 주변 인프라

(구내식당, 카페, 편의점,베이커리, 음식점, 호구포역 주변 먹자골목, CGV,홈플러스 등)

-높은 층고(최대 6M), 드라이브인 시스템 적용, 컨테이너 차량 진입 가능

-분리형 복층 오피스텔 (옥상정원 조깅트랙, 입주민 전용 피트니스, 보안 CCTV 다량)

-배후수요 10만 / 공실걱정X

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인천 지식산업센터 마케팅 사업부

노실장

1666-6564

https://blog.naver.com/ktldh

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