지역주택조합에 관해서 여쭤봅니다

1. 사업승인을 득하고, 감리자를 선정하면 착공계를 제출하고, 이후 일반분양을 합니다.

2. 시공사는 조합설립신청전 조합설립총회를 개최합니다. 조합설립총회시 결정하여야 할 중요안건중

   의 하나가 시공사 결정입니다. 그러나, 시공사와 정식 도급계약전에 약정서를 체결할 때 조합모집이

   70%이상인 경우를 명기하는 경우 도급계약을 체결한다는 문구를 삽입하는게 대부분이기 때문에 

   조합총회시 시공사가 결정되었다고 하더라도 조합원모집 상황을 본 후 정식 도급계약을 체결하려

   고 하는게 일반적입니다.

3. 지역주택조합아파트의 성공의 관건은 토지의 확보입니다. 주택법상 일반사업의 경우 사용권원(토지

   사용승락)의 80%이상이면 사업승인을 득할 수 있지만, 지역주택조합의 경우는 95%이상의 토지가 

   조합으로 소유권이전이 되어야 사업승인 신청이 가능합니다. 또한 나머지 5%도 매도청구권을 인정

   받는 경우이므로 실질적으로 100%의 토지를 취득하여야 합니다.

   따라서, 조합이 사업승인을 득하였다는 것은 토지문제가 해결되었다는 의미이고, 안정적인 사업추진

   이 가능하다는 뜻입니다.  다만, 조합은 많은 사람들이 모여 이루어진 집단인 관계로 조합원간 갈등,

   조합장의 비리, 무능력등으로 크고 작은 내홍을 겪을 수 있습니다. 어쨌든 조합아파트로서는 큰 문제

   없이 사업이 진행될 수 있는 안정성은 확보 된 것으로 생각하시면 될 듯 합니다.

4. 조합아파트는 개인이 아닌 여러사람이 모여 단체로 각자의 집을 짓는 형태입니다.

   그러나, 문제는 완공되어 있는 집을 골라서 구매하는 것이 아니고, 아직까지 형태가 없는 무형의 자산

   을 완성해가는 구조다 보니 당초 예상하였던 금액보다 추가로 금액이 발생할 수 밖에 없습니다. 

   또한, 조합원모집가에 포함되어 있지 않은 항목이 있을 수 있습니다. 가령, 각종 부담금(광역교통부담

   금,학교용지부담금, 상하수도부담금, 토지및건물 취득세)의 경우인데, 이들 부담금들은 사업 시행자

   에게 부과되는 원인자 부담금으로서 지역주택조합아파트는 조합원개개인이 사업자이므로 이러한 비

   용등을 사업시행자로서 별도로 부담 하여야 합니다.

   따라서, 조합원 부담금에 이러한 원인자부담금이 포함되어 있는지 확인하시고, 이러한 비용등이 포함

   되어 있지 않다면 추가로 부담해야할 부담금이 됩니다. 경우에 따라서는 사공과정중에 설계변경등      이 이루어지면서 추가공사비가 발생하는 경우도 있습니다. 

   

   궁금증이 해결되었으면 좋겠습니다.