임대차계약 종료후 임차인에게 해약을 요구한 최고서의 법적 효력은?

 

"계약의 갱신에 관하여 주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항에 의하면 '①임대인이
임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건
을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기
간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이
임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. ②제1항의 경우 임대
차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.'라고 규정하고 있으며, 같은 법 제4조 제1
항에 의하면 '기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2
년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.'라
고 규정하고 있습니다.
그러므로 주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 정함이 없
는 것으로 간주하고 있고, 기간의 정함이 없는 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보고
있으므로, 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 할 것입니다.
이에 관하여 판례를 보면, '주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시
적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로
된다'라고 하였습니다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결, 1992. 1. 17. 선
고 91다25017 판결)."

 

*묵시적 계약갱신에 대한 판례입니다.님의경우 1999년9월 모일에 임대차 계약기간을 1년으로 임차를 한 것으로 사료되며,1년후인 2000년 9월 모일을 계약기간의 만료일로서 갱신 된 것으로 해석 하였으나 법에서는 2년미만의 계약기간도 2년을 계약기간의 만료일로 인정을 하므로 2001년9월에 계약기간이 만료 된 것이며 묵시적인 계약갱신의 상태가 된 것입니다.이때 계약기간의 정함은 없게되므로 2년단위로 묵시적인 계약갱신이 된 것입니다.
그러므로 님의 임대차의 만료일은 2007년 9월이 되어야만이 비로소 계약기간의 해지를 요구 할 수 있는 것 입니다.

*님께서 내용증명등을 통하여 법적인 대응을 잘 하시었으나 가장 문제가 되는것은 임대차의 기간이라 할 것입니다.이점을 법무사등에 문의하시고 대처하심이 바람직합니다.