오피스텔 보증보험 및 특약 문의

1. 네, 위 시가 계산이 맞다면 보증보험 가입이 가능할 것으로 보입니다.

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보증보험 가입 기준 시가는 시가의 140%입니다. 따라서, 귀하의 경우 시가 184,142,044원의 140%인 257,798,857원이 보증보험 가입 기준 시가가 됩니다. 보증보험 가입 금액은 보증보험 가입 기준 시가의 80%인 206,239,045원입니다.

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2. 계약 만료전 퇴실시 유용한 특약으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 임대인의 동의 없이 퇴실할 수 있는 특약

• 임차인의 신규 세입자 추천권

• 중개보수 부담에 대한 특약

등기부등본 변동 사항 발생시(집매매,추가대출등) 안전한 특약으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 임대인의 추가 대출에 대한 동의

• 임대인의 재건축, 재개발 참여에 대한 동의

• 임대인의 소유권 이전에 대한 동의

현재 특약에 있는 "임대인이 인정하는 후 세입자 확정 후 퇴실하며, 중개보수는 임차인이 부담한다"는 특약은 임대인의 재량에 따라 퇴실이 제한될 수 있다는 점에서 찝찝한 부분이 있습니다. 이를 보완하기 위해 다음과 같은 특약을 추가하는 것이 좋습니다.

• 임대인이 정당한 사유 없이 퇴실을 거부할 경우 임차인은 위약금 없이 계약을 해지할 수 있는 특약

• 중개보수는 임대인의 의뢰로 이루어지므로, 임대인이 부담하는 특약

3.현 상황에서 예상되는 불리한 특약으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 계약갱신청구권 사용 불가 특약

• 임대인의 추가 대출에 대한 동의 특약

• 임대인의 재건축, 재개발 참여에 대한 동의 특약

계약갱신청구권 사용 불가 특약은 임대인이 계약 만료시 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는 특약입니다. 임대인의 추가 대출에 대한 동의 특약은 임대인이 추가 대출을 받을 경우 임차인의 동의를 얻어야 한다는 특약입니다. 임대인의 재건축, 재개발 참여에 대한 동의 특약은 임대인이 재건축, 재개발에 참여할 경우 임차인의 동의를 얻어야 한다는 특약입니다.

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귀하의 경우 2월~4월사이 이사갈 예정이므로, 계약 만료전 퇴실시 유용한 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 또한, 임대인의 추가 대출에 대한 동의 특약, 임대인의 재건축, 재개발 참여에 대한 동의 특약을 삭제하거나, 임차인의 동의 없이도 임대인이 추가 대출을 받을 수 없도록 하는 특약을 추가하는 것이 좋습니다.

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새계약서 작성을 앞두고 있는 만큼, 위와 같은 사항을 꼼꼼히 살펴보시고, 임차인에게 불리한 특약은 삭제하거나 수정하는 것이 좋습니다.

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