한 건물의 소유권자와 근저당권 채무자가 서로 다른 경우 입주 전 최종 계...
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안녕하세요.
12월 11일 신축빌라(총 6층짜리 건물에서 최상층) 입주를 앞두고 있습니다.
준공이 완료되지 않은 시점에서 집을 본 후 1차로 계약서를 작성한 바가 있고(10월 중순),
당시 임대인이 부동산을 대리인으로 두고(부동산에 인감도장과 위임장을 맡겨두고) 계약을 진행한터라
임대인 본인을 마주한 적은 없으며, (임대인 본인 여부 확인은 철저히 했습니다.)
준공 예정일인 11월 말일 즈음 해서 등기가 떨어지고 나면 임대인 본인을 대면하고
해당 계약이 진행된 부동산에서 확인설명서 작성 및 계약서 수정을 하기로 한 상태입니다.
헌데, 1차 계약 당시 공인중개사로부터 등기부등본 확인을 받으며
제대로 설명받지 못한 '근저당권 채무자' 관련 내용이 있었는데
이와 관련하여 등본상 기재된 내용은 다음과 같습니다.
1. 2014년 12월 건물주(소유자) A가 해당 토지 및 건물을 매입
2. 2015년 2월 24일 해당 건물에 입주해있던 세입자의 전세권설정 등기 말소
3. 2015년 2월 27일 건물주 A로 소유권 이전 접수
4. 2015년 2월 27일 근저당권 설정 (채무자 B - 다른 토지, 건물과 함께 해당 토지 공동담보로 채무.
채권 최고액 27억여원
근저당권자 - 1금융권 은행)
- 이후 앞뒷건물과의 일조권/조망권 및 소음 관련 보상 건으로 건물 준공이 완료되지 않아
각 세대별 등기가 나지 않은 상태.-
이와 같은 상태에서, 부동산에 전화해 건물주와 채무자의 관계 및 우려되는 사항에 대한 점 등을 문의했더니 다음과 같은 답변을 해주었습니다.
1. 건물주 A와 채무자 B는 함께 일하는 사이이고, 보통 세금 문제때문에 명의를 빌려주기도 한다(?).
B사모님(?)의 경우 다른 건물들도 많이 짓고 임대하고 하는 분이시라~
실질적인 돈의 운용은 B가 하기 때문에 채무자는 B가 된 것이지만, 소유권자는 A이다.
2. 계약서에 특약사항으로 명시했듯이, "잔금 전까지 해당 호수에 대해 지분만큼 근저당을 말소하기로 하며 추후 권리 변동은 없는 것으로 한다"라는 항목이 있고 이 부분은 그대로 실행될 예정이기 때문에 걱정할 필요가 없다.
3. 준공이 예정보다 늦어져 대출에 문제가 생긴다면(일정이 빠듯하다면),
잔금일에 대출예정 금액을 제외한 액수만 처리하고 나머지 잔금(대출금)은 후일로 처리해주겠다.
Q.▶그렇다면 B의 자금사정이 여의치 않게 되어 공동담보로 잡혔던 해당 건물 및 토지가 경매로
넘어가게 되었을 경우, 저희 세대는 해당 지분만큼 근저당이 말소되어 있기 때문에 전세금을
100% 보호받을 수 있는 것인가요?
▶ 만약 아니라면, 확정일자를 등기가 나온 날 바로 받는다 해도 기존(2015.2월)에 설정된
근저당권보다 저희가 우선 변제 순위에 오를 수는 없을테니
이 부분의 경우 계약서 수정 시 어떻게 명시하면 보다 확실하게 보호를 받을 수 있을까요?
▶ 1차 계약시 근저당에 대한 설명을 들으면서 "등기가 나면 근저당이 각 세대별로 분배가 된다"
라는 말을 들었는데,
그럼 등기가 나는 당일 0시 기준으로 세대별 근저당권 설정이 등본상 새로 명시되는 건가요?
▶ '전세권 설정 등기'가 가능한지 부동산에 문의했더니 "이건 임대인이 법인이나 단체일 경우 하는
것이고, 개인일 경우는 '확정일자'도 동일한 효력(대항력)이 발생하니 따로 돈 들여서 할 필요가
없다"라고 하는데 이게 맞나요?
위 네가지가 가장 제가 우려하고 궁금해 하는 부분이고,
추가적으로 계약서에 명시해야할까 싶어 조언을 구하고 싶은 부분이 몇 가지 더 있습니다.
1. 보일러가 외부 베란다에 위치해있음 (준공이 떨어지면 추가적으로 외부 베란다에 보일러실을 설치해
주겠다고 하는데, 그렇다해도 실질적으로 보일러가 건물 바깥에
있으니 난방비라든가 동파가 걱정됩니다. 저희 세대만 이래요.
나머지 세대는 집 안에 보일러실 공간이 있습니다.)
2. 최상층이고, 외벽과 맞닿는 공간에 내부 베란다가 나눠져 있지 않으니 결로가 걱정이긴 했지만
지난주에 실측하러 집에 들러보니 벌써부터 작은 방 모서리(외벽쪽) 두 곳의 중간 부분이
살짝 젖어있었습니다. 주말 내내 비가 오던 상황이라 누수도 의심했지만 젖은 범위를 봐서는(5센티쯤)
누수보다는 결로일것 같은데,
부동산에 문의하니 임차인이 "누가 창문 열어놓고 들락날락해서 젖은것 같은데 나중에 확인해보겠다"
라고만 했다고 합니다.
Q. 보일러가 외부에 있음으로 인해 비상식적으로 추가 발생될 수도 있는 난방비 부담을 덜 수 있게,
보일러실 단열을 단단히 해준다거나- 같은 층의 타 세대보다 월등히 난방비가 높을 경우 임대인이
조치를 취해준다거나. 하는 특약과
결로나 누수로 인해 벽지가 울거나 곰팡이가 피어 미관상 / 기능상 문제가 있을 경우 임대인이
단열 및 누수 시공 + 도배 등의 조치를 취해준다거나 하는 특약을 계약서에 명시할 수도 있을까요?
결혼을 앞두고 함께 살아갈 첫 집, 신축 첫 입주라 여러모로 불안한 마음에 글이 두서없이 길어졌는데
부디 속시원한 답변 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요.
12월 11일 신축빌라(총 6층짜리 건물에서 최상층) 입주를 앞두고 있습니다.
준공이 완료되지 않은 시점에서 집을 본 후 1차로 계약서를 작성한 바가 있고(10월 중순),
당시 임대인이 부동산을 대리인으로 두고(부동산에 인감도장과 위임장을 맡겨두고) 계약을 진행한터라
임대인 본인을 마주한 적은 없으며, (임대인 본인 여부 확인은 철저히 했습니다.)
준공 예정일인 11월 말일 즈음 해서 등기가 떨어지고 나면 임대인 본인을 대면하고
해당 계약이 진행된 부동산에서 확인설명서 작성 및 계약서 수정을 하기로 한 상태입니다.
헌데, 1차 계약 당시 공인중개사로부터 등기부등본 확인을 받으며
제대로 설명받지 못한 '근저당권 채무자' 관련 내용이 있었는데
이와 관련하여 등본상 기재된 내용은 다음과 같습니다.
1. 2014년 12월 건물주(소유자) A가 해당 토지 및 건물을 매입
2. 2015년 2월 24일 해당 건물에 입주해있던 세입자의 전세권설정 등기 말소
3. 2015년 2월 27일 건물주 A로 소유권 이전 접수
4. 2015년 2월 27일 근저당권 설정 (채무자 B - 다른 토지, 건물과 함께 해당 토지 공동담보로 채무.
채권 최고액 27억여원
근저당권자 - 1금융권 은행)
- 이후 앞뒷건물과의 일조권/조망권 및 소음 관련 보상 건으로 건물 준공이 완료되지 않아
각 세대별 등기가 나지 않은 상태.-
이와 같은 상태에서, 부동산에 전화해 건물주와 채무자의 관계 및 우려되는 사항에 대한 점 등을 문의했더니 다음과 같은 답변을 해주었습니다.
1. 건물주 A와 채무자 B는 함께 일하는 사이이고, 보통 세금 문제때문에 명의를 빌려주기도 한다(?).
B사모님(?)의 경우 다른 건물들도 많이 짓고 임대하고 하는 분이시라~
실질적인 돈의 운용은 B가 하기 때문에 채무자는 B가 된 것이지만, 소유권자는 A이다.
2. 계약서에 특약사항으로 명시했듯이, "잔금 전까지 해당 호수에 대해 지분만큼 근저당을 말소하기로 하며 추후 권리 변동은 없는 것으로 한다"라는 항목이 있고 이 부분은 그대로 실행될 예정이기 때문에 걱정할 필요가 없다.
3. 준공이 예정보다 늦어져 대출에 문제가 생긴다면(일정이 빠듯하다면),
잔금일에 대출예정 금액을 제외한 액수만 처리하고 나머지 잔금(대출금)은 후일로 처리해주겠다.
Q.▶그렇다면 B의 자금사정이 여의치 않게 되어 공동담보로 잡혔던 해당 건물 및 토지가 경매로
넘어가게 되었을 경우, 저희 세대는 해당 지분만큼 근저당이 말소되어 있기 때문에 전세금을
100% 보호받을 수 있는 것인가요?
▶ 만약 아니라면, 확정일자를 등기가 나온 날 바로 받는다 해도 기존(2015.2월)에 설정된
근저당권보다 저희가 우선 변제 순위에 오를 수는 없을테니
이 부분의 경우 계약서 수정 시 어떻게 명시하면 보다 확실하게 보호를 받을 수 있을까요?
▶ 1차 계약시 근저당에 대한 설명을 들으면서 "등기가 나면 근저당이 각 세대별로 분배가 된다"
라는 말을 들었는데,
그럼 등기가 나는 당일 0시 기준으로 세대별 근저당권 설정이 등본상 새로 명시되는 건가요?
▶ '전세권 설정 등기'가 가능한지 부동산에 문의했더니 "이건 임대인이 법인이나 단체일 경우 하는
것이고, 개인일 경우는 '확정일자'도 동일한 효력(대항력)이 발생하니 따로 돈 들여서 할 필요가
없다"라고 하는데 이게 맞나요?
위 네가지가 가장 제가 우려하고 궁금해 하는 부분이고,
추가적으로 계약서에 명시해야할까 싶어 조언을 구하고 싶은 부분이 몇 가지 더 있습니다.
1. 보일러가 외부 베란다에 위치해있음 (준공이 떨어지면 추가적으로 외부 베란다에 보일러실을 설치해
주겠다고 하는데, 그렇다해도 실질적으로 보일러가 건물 바깥에
있으니 난방비라든가 동파가 걱정됩니다. 저희 세대만 이래요.
나머지 세대는 집 안에 보일러실 공간이 있습니다.)
2. 최상층이고, 외벽과 맞닿는 공간에 내부 베란다가 나눠져 있지 않으니 결로가 걱정이긴 했지만
지난주에 실측하러 집에 들러보니 벌써부터 작은 방 모서리(외벽쪽) 두 곳의 중간 부분이
살짝 젖어있었습니다. 주말 내내 비가 오던 상황이라 누수도 의심했지만 젖은 범위를 봐서는(5센티쯤)
누수보다는 결로일것 같은데,
부동산에 문의하니 임차인이 "누가 창문 열어놓고 들락날락해서 젖은것 같은데 나중에 확인해보겠다"
라고만 했다고 합니다.
Q. 보일러가 외부에 있음으로 인해 비상식적으로 추가 발생될 수도 있는 난방비 부담을 덜 수 있게,
보일러실 단열을 단단히 해준다거나- 같은 층의 타 세대보다 월등히 난방비가 높을 경우 임대인이
조치를 취해준다거나. 하는 특약과
결로나 누수로 인해 벽지가 울거나 곰팡이가 피어 미관상 / 기능상 문제가 있을 경우 임대인이
단열 및 누수 시공 + 도배 등의 조치를 취해준다거나 하는 특약을 계약서에 명시할 수도 있을까요?
결혼을 앞두고 함께 살아갈 첫 집, 신축 첫 입주라 여러모로 불안한 마음에 글이 두서없이 길어졌는데
부디 속시원한 답변 부탁드립니다.
감사합니다.
