2주택 보유 시 발생하는 세금 및 양도세 예상 계산
1. 최초 취득세
1.1 기존 주택
주택 가액: 공시지가 9억원, 시세 11억~12억원
대출: 3억원
주택 구입 시기 및 주택 유형에 따라 세율 및 공제가 달라지므로 정확한 계산은 어려움
2023년 12월 기준, 일반적인 2주택 취득세 계산 방식 적용 시 예상 세금: 약 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원
1.2 신규 주택
주택 가액: 시세 8억원
2023년 12월 기준, 일반적인 2주택 취득세 계산 방식 적용 시 예상 세금: 약 8천만원
2. 보유 기간 동안 발생하는 세금 및 비용
2.1 재산세
2023년 기준 재산세 과세 기준: 주택 가액 12억원 초과
현재 보유 주택의 공시지가가 9억원이지만, 조정대상지역이 아닌 경우 재산세 과세 대상이 아닙니다.
신규 주택 취득 후 2주택 모두 12억원 이하라면 재산세 부과되지 않음
2.2 종합부동산세
2023년 기준 종합부동산세 과세 기준: 주택 가액 12억원 초과
현재 보유 주택과 신규 주택 모두 12억원 이하라면 종합부동산세 부과되지 않음
2.3 지방교육세
매년 주택 가액에 따라 부과
주택 가액이 높을수록 부과되는 세금 증가
정확한 계산은 주택 가액 및 주택 소재 지역에 따라 달라짐
2.4 기타 비용
부동산 보험료: 주택 가액 및 보험 내용에 따라 달라짐
관리비: 주택 소재 빌딩 및 단지에 따라 달라짐
3. 8억 주택 양도 시 예상 양도세
3.1 양도소득세
양도가액: 8억원
취득가액: 실제 취득가액 + 필요경비
보유기간: 2년 이상 5년 미만
양도소득세율: 30%
조정대상지역이 아닌 경우 양도소득세 공제 적용 가능
정확한 계산은 취득가액, 필요경비, 조정대상지역 여부 등에 따라 달라짐
3.2 추가세
1세대 1주택 양도자가 아닌 경우 양도가액의 20% 추가세 부과
조정대상지역 내 주택 양도 시 1세대 1주택자라도 추가세 부과 가능
4. 주의 사항
2023년 12월 기준 세금 및 공제 기준 적용
2024년 이후 세금 및 공제 기준 변동 가능성 존재
정확한 계산은 세무 전문가에게 문의
5. 총 예상 비용
최초 취득세: 약 1억 2천만원 ~ 2억 3천만원
보유 기간 동안 발생하는 세금 및 비용: 매년 주택 가액 및 주택 소재 지역에 따라 달라짐
8억 주택 양도 시 예상 양도세: 약 1억 6천만원 ~ 2억 4천만원
6. 추가 고려 사항
주택담보대출 상황: 대출 잔액 및 이자율 고려
주택 매입 시기: 시장 상황 및 금리 변동 가능성 고려
주택 보유 목적: 장기 보유 또는 투자 목적으로 구분
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