1가구2주택 매매시 세금문제

반갑습니다

현업중인 공인중개사입니다.

 

서천주택은 거래금액이 낮아

먼저 매고시 일반과세할수있습니다.

 

서천 주택 처분후

안산주택은 팔아도 비과세입니다.

양도세 신고는 하지않아도 됩니다.

 

현재 꼭 팔아야하는 상황이 아니라면

서천주택을 8년이상 자경한 농가주택일경우

비과세입니다.

 

 

★ 농가주택이란?
다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.
① 주택이 면지역 또는 도시계획구역 밖의 읍지역에 소재할 것(다만, 수도권정비계획법에 규정된 수도권은 제외)
② 다음의 이농주택 또는 귀농주택에 해당할 것
- 이농주택 : 영농 또는 영어에 종사하면서 5년 이상 거주하다가 전업으로 전출함으로써 본인과 그 배우자 및 생계를 같이 하는 가족의 전부 또는 일부가 거주하지 않게 된 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택
- 귀농주택 : 영농이나 영어에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 이들의 직계존속이 과거에 5년 이상 거주한 적이 있거나 이들의 본적 또는 원적이 있는 곳에서 300평 이상의 농지를 소유하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택(고급주택을 제외한 대지면적은 200평 이하여야 함)

농가주택은 말 그대로 기존의 허름한 농촌주택을 일컫습니다. 이 때문에 전원주택이나 펜션에 비해 값이 싸고 매입 절차도 까다롭지 않고, 또 펜션에 비해 신규 투자비용을 최소화하면서 부분적인 개축을 통해 민박을 놓을 수 있고, 향후 신축을 통해 펜션(수익형전원주택)으로 전환하는 것도 용이합니다.

도시민이 농가주택을 취득한 뒤 기존의 도시주택을 팔아도 1가구 2주택 양도세 과세 대상에서 제외된다는 점도 농가주택에 대한 구매 욕구를 증대시키는 요인으로 작용하고 있지요. 또한 2004년부터 일정 규모 또는 일정 가격 이하의 농어촌 주택의 경우 ‘별장’으로 분류되지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세가 중과되지 않는다는 것도 매력이지요.

★ 농어촌 1세대 2주택인 경우로서 양도소득세를 면제받을 수 있는 경우는?
① 일반주택을 파는 경우이어야 합니다.
② 이농주택 소유자와 귀농주택 소유자별로 각각 다음의 요건을 충족하여야 합니다.
- 이농주택 소유자 : 양도하는 일반주택만을 기준으로 판단할 때 1세대 1주택에 해당하여야 합니다. (즉, 이농주택이 없는 것으로 가정할 때, 생계를 같이 하는 한 세대가 국내에 일반주택 한 채만을 3년 이상 보유한 경우겄에 해당하면 일반주택 양도에 따른 양도소득세가 면제됩니다)
- 귀농주택 소유자 : 세대 전원이 귀농주택으로 이사(주민등록 이전)를 한 후 3년 이상 영농에 종사하여야 합니다.(귀농 이후 3년이 경과하기 전에 상속이 이루어지는 경우는 사망인과 상속인의 영농기간을 합하여 3년 여부를 판단합니다.)

★ 농가주택에 대한 취득세,등록세 감면내용은?
다음에 열거한 어느 한 사업에 의하여 주택개량대상자로 선정되거나 또는 동 사업에 의하여 자력으로 주택을 개량하는 대상자는 해당 도세 감면조례에 의하여 취득세와 등록세가 면제될 수 있습니다.
- 농어촌정비법의 규정에 의한 농어촌생활환경정비사업
- 농어촌주택개량촉진법의 규정에 의한 농어촌주거환경개선사업
- 농어촌발전특별조치법의 규정에 의한 농어촌정주생활권개발사업
- 오지개발촉진법에 의한 오지개발사업
다만, 당해 지역에 거주하는 자와 그 가족이 상시 거주할 목적으로 취득하는 전용면적 100㎡ 이하인 주거용 건축물과 그 부속토지에 한하여 감면을 적용받을 수 있습니다.(주택의 부속토지가 주택 바닥면적의 7배를 초과하는 경우는 7배까지의 부속토지만 면제됩니다)

★ 농가주택의 혜택
모든 농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택을 받는 것은 아닙니다.
지역적으로는 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 비과세& 세감면대상에서 제외되며 대지면적 660㎡(200평)이하, 기준시가 7000만원 이하(시가 1억5000만~1억6000만원), 건평 40평 이하 등의 요건도 충족해야 한다.

 

임야에 전원주택짓기

 

산림형질변경허가를 신청할 때는 사업계획서와 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다. 시장 군수는 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내준다.

도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축이 가능하다. 또한 농지나 임야처럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다. 그러나 대지는 공급에 한계가 있고 가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다.

대체조림비와 전용부담금
산림형질변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부해야 허가증을 받을 수 있고, 비로소 공사에 착수할 수 있다. 농지전용 시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는 대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다. 보통 3,000원 이내에서 결정된다.

전용부담금은 농지전용과 마찬가지로 공시지가의 20%이다. 이들 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위 내에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하이면 30일, 5천만원 이하이면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부하도록 되어 있다. 농지와 마찬가지로 자진납부도 할 수 있다.

산림형질허가를 받고 나서는
산림형질변경허가를 받았으면 허가받은 날로부터 3개월 이내에 사업에 착수하여야 한다. 6개월 이상 사업이 진행되지 않았을 때는 허가가 취소된다. 건축물 시설공사가 30%의 공정을 보이면 준공허가를 신청할 수 있고, 준공허가를 받으면 대지로 지목이 변경된다. 농지와 마찬가지로 형질변경허가를 신청하기 전에 형질변경이 가능한 면적을 지자체에서 확인하는 것이 좋다. 수도권에서는 보통 건축물 바닥면적의 5∼6배나 최대300평까지 허가를 내주고 있다. 이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는 농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면 다른 용도로 전용이 가능하다.

 

 

논밭에 전원주택짓기

 

도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가을 받아서 짓는다. 그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다.

토지사용승락서를 받는다.
땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다. 이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지, 전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.

대체농지조성비와 농지전용부담금
전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다. 농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어, 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체조성비를 물게된다.

대체조성비는 평당 전은 7,140원 답은 11,900원이었으나 1999년 2월부터는 경지정리가 안된 전, 답은 ㎡당 4,500원(평당14,876원) 임야는 ㎡당 889원(평당2,939원)으로 통일되었다. 대체조성비가 전은 약 200%, 답은 25% 정도 상승했다. 농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업의 재원으로 사용하기 위해 부과한다.

부과액은 전용농지 공지지가 총액의 20%로 정해져 있다. 농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다 부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짖기위한 농지전용은 전용부담금 전액이 면제된다.

전용허가을 받고 나서는
전용허가를 받고 나서 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하고, 착공 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려진다. 농지처분명령을 받고 일년 이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려진다. 그래도 일정을 넘겨 처분하지 않으면 이행강제금을 물게된다.

농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 어렵다.
만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야 한다. 이을 어기고 음식점이나 카폐, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해진다. 농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 건축이 완료되어야 필지 분할이 되었으나, 지금은 지자체에 따라 전용허가가 나면 필지 분할을 해주는 지역도 있다. 대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.

내집짓기 절차

설계의 기본은 대지에 대한 분석에서부터 시작된다. 주변여건을 고려한 주택 배치야말로 전원주택의 필수조건이기 때문이다. 편안하고 안락한 주거공간을 만들기 위해선 여러 사항들을 꼼꼼히 짚어볼 필요가 있다. 설계 착수와 함께 시공을 맡은 업체나 건축주는 각종 건축허가 및 신고사항을 해당 시, 구청에 접수해야한다. 모든 법적 절차가 끝나면 시공사는 터파기부터 본격적인 작업에 착수, 조경, 마무리까지 최선을 다해야 한다. 집이 완성된 후에는 건축물을 사용해도 좋다는 준공검사와 건축물에 대한 소유권 행사에 필요한 절차를 밟아야 한다. 이 또한 시공사나 건축주가 직접 해야 할 몫이다.

대지환경 (산, 물, 산+물) 주변여건 (교통, 교육, 의료, 공공, 근린생활시설) 기반시설 (토목, 전기, 설비, 상하수도 등) 건폐율, 용적률의 관련 법규제사항 (주택 규모 예측)   건축주 요구사항 조사 및 분석 , 대지분석, 건폐율, 용적률, 대지내의 조경 ,배치계획, 평면계획, 입면계획, 단면계획 구조설계, 설비 전기설계, 조경설계, 토목설계 심의지역은 사전 심의 (해당 시, 구청) 심의기간 약 1개월 , 지적공사에 경계측량 의뢰 기 건물이 있을시 멸실신고 (동사무소) 내부구조 등 설계변경 가능 터파기 → 골조공사 → 외부마감공사 → 내부마감공사 → 외부조경공사 폐기물 처리등 확인서류 제출 , 정화조 준공필증 구옥 멸실신고 및 폐기물 처리신고 , 건축물 사용 가능 취득세, 등록세 등 세금 납부 건축물 관리대장, 등기부 등본에 등재

 

(1) 건축허가대상 주택의 건축과정

건축허가 대상 주택은 100㎡(약30평)이상의 대다수 주택에 해당되며, 건축과정은 다음과 같다.

과 정	관련행정업무	작업주체	주 요 업 무	관계부서
건축기획 사전조사	-	건축주 설계자	입지선정   건축물의용도/규모결정	건축 행정 부서
계획설계	-	건축주 설계자	건축계획도서 작성
기본설계	건축허가	설계자	경계명시측량   건축허가도서 작성
실시설계	착공신고	건축주 설계자 시공자	실시설계도서 작성   시공자,감리자 결정   착공신고
건축공사	공사감리	건축주 시공자 감리자(설계자)	대지경계측량   토목,골조,마감공사   조경공사
공사완료	사용승인검사	건축주 설계자	공사감리보고서 작성   사용승인관련서류작성   관리카드(정화조,주차)작성   건축물 현황도면 작성   건축물대장작성
건물사용	유지관리	건축주	건축물 하자보수

앞서 보았듯이, 건축설계자는 건축주를 대신하여 다음과 같은 업무를 대행하게 된다.
 - 건축설계, 시공도면 작성
 - 현장조사 및 확인 업무 대행
 - 건축공사의 감리
 - 건축허가, 착공신고, 사용승인검사 등 행정업무 대행

(2) 건축신고대상 주택의 건축과정

현행 건축법상 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물은 다음과 같다.

건축신고대상 건축물
	연면적의 합계(바닥면적의 합계)가 100㎡(약30평)이하인 주택 또는 건축물 건축물의 높이를 3m이하의 범위 안에서 증축하는 건축물 바닥면적 85㎡(약25.7평)이내 증축ㆍ개축ㆍ재축 대수선 : 구조체나 건물외형을 변경하는 경우 읍ㆍ면 지역에서 건축하는 연면적의 합계가 100㎡(약30평)이하인 주택, 농ㆍ어업을 영위하기 위하여 필요한 소규모 주택ㆍ축사 또는 창고로서 대통령령이 정하는 지역 및 규모의 건축물의 건축 또는 대수선

과 정	관련행정업무	작업주체	주요업무	관계부서
건축기획 사전조사	-	건축주	입지선정   건축물의 용도/규모결정	-
설 계	건축신고	건축주 시공자 또는 목수	건축신고도서 작성	건축 행정 부서
건축공사	착공신고 중간검사	건축주 시공자	대지경계측량   토목, 골조, 마감공사   공사의 관리감독	건축 행정 부서
공사완료	사용승인검사	건축주 건축지도원	-	-
건물사용	유지관리	건축주	건축물 하자보수	건축 행정 부서

 

 

 

출처 : [기타] [출처] 농가주택이란 |작성자 p2741507