디딤돌 생애최초 대출 사용 아파트 매입 관련 문의드립니다.

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안녕하세요. 부동산 정말 어렵네요....머릿속이 너무 복잡하고 도대체 뭐 부터 해야할지 갈피를 못잡고 있어서 

제가 생각하는 계획이 맞는건지 자문을 구하고 싶습니다. 인생선배님들 도와주세요..

현재 30세 이상이고 무주택단독세대주 입니다.(인천 지역 전세) 

부모님은 이혼 상태시고 어머님은 1주택 보유 , 아버지는 저희 누님 집에 전입 상태 입니다.(두분 모두 만60세 이상)

현재 전세집은 1억 중기청 대출에 자본 4천 정도 들어가있습니다. 올해 7월말 첫 만기 입니다.

우선 현재 자본은 전세집에 묶여 있는 4천 포함 1억5천 정도 셋팅 가능한 상태입니다.

나이도 30 중반을 넘어가고 있고 여자친구와 결혼얘기,현재 부동산 시세 등을 고려 했을 때 적기라고 생각이 들어 아파트 매입을 계획 하고 있습니다.

가장 중요한 대출 문제인데요. 보금자리론과 디딤돌 금리 차이가 커서  디딤돌 대출 가능 선에서 보고 있습니다.

1억5천 자본에 3억 대출 받아서 4억 초~중 반 아파트를 보고 있어요.  

신혼 부부와 생에 최초를 비교시 신혼부부의 메리트가 크게 와닿지 않았어요.

1억 더 비싼 아파트를 구할수 있고 , 1억 더 대출을 받을수 있다. 우대금리도 0.2프로로 동일 합니다.

우선 대출 자격 조건을 보면

1.대출접수일 현재 민법상 성년인 세대주   (해당)

2.무주택 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자  (해당)

3.(중복대출 금지) 주택도시기금대출 및 은행재원 주택담보대출 미이용자

(주택도시기금대출) 성년인 세대원 전원(세대가 분리된 배우자 및 자녀, 결혼예정 배우자, 배우자의 직계존속과 동거세대를 구성하는 경우 배우자의 직계존속 포함)이 기금 대출을 이용 중이면 대출 불가 단, 기금의 전세자금 대출을 받은 경우에는 실행일 당일 상환조건부로 대출 가능

(주택담보대출) 차주 및 배우자(결혼예정 또는 분리된 배우자 포함)가 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출을 이용 중이면 대출 불가

한국주택금융공사가 심사하여 취급하는 경우 채무자 또는 배우자가 동일 물건지로 한국주택금융공사 전세 및 월세자금보증을 이용 중이면 대출 불가 (대출실행일까지 전세자금보증을 해지하는 경우 대출 가능)

저 같은 경우 아래와 같은 상황에 속하게 됩니다.

여기서 보면 제가 현재 살고 있는 전세집이 중소기업청년대출로 1억을 받은상태 입니다.그럼 

(주택도시기금대출) 성년인 세대원 전원(세대가 분리된 배우자 및 자녀, 결혼예정 배우자, 배우자의 직계존속과 동거세대를 구성하는 경우 배우자의 직계존속 포함)이 기금 대출을 이용 중이면 대출 불가 단, 기금의 전세자금 대출을 받은 경우에는 실행일 당일 상환조건부로 대출 가능

여기서 단, 기금의 전세자금 대출을 받은 경우에는 실행일 당일 상환조건부로 대출 가능 이 말은 즉 대출실행일에 맞춰 전세집을 나와야 한다가 되는게 맞나요?

중기청 대출이 대출금이 저를 거치지 않고 은행에서 바로 집주인한테 입금 되고 해지시 집주인이 은행에 입금하는 방식으로 알고 있는데 디딤돌 대출시 문제가 될까요?

4.(소득) 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만원 이하(생애최초주택구입자, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀 가구는 연간 7천만원)인 자  (해당)

여기서 궁금한게 현재는 본인 혼자 소득기준 4~6천 정도 되나 결혼하게 되면 맞벌이 진행 예정이기 때문에 자격요건에 부합하지 못합니다.

혼인 신고전에 집을 마련하려는 이유 중 하나 이기도 합니다. 대출실행 완료 후 혼인신고를 통해 부부소득이 초과시 실행이 취소 될수도 있나요?

또한 혼인신고를 진행하면 저의 배우자의 생애최초는 자동으로 소멸이 되는 건가요?

만약 혼인신고시 소멸이 된다면 혼인신고를 하지 아니하고 전입신고만 했을 경우도 동일할까요?

5.(자산) 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중

소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 자  (해당)  5억....있고싶네요

2023년도 기준 5.06억원 

6.(신용도) 아래 요건을 모두 충족하는 자          (해당) 현재 중기청 대출 외 대출 없음

신용정보회사의 개인신용평가가 일정점수 이상인 경우

신청인이 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 및 해제 정보가 남아있는 경우 대출 불가능

1) 연체, 대위변제·대지급, 부도, 관련인 정보

2) 금융질서문란정보, 공공기록정보, 특수기록정보

3) 신용회복지원등록정보

그 외, 부부에 대하여 대출취급기관 내규로 대출을 제한하고 있는 경우에는 대출 불가능

다음은 대출 한도 입니다.

1.일반 2.5억원 이내(생애최초 주택구입자 3억원 이내), 신혼가구 및 2자녀 이상 가구 4억원 이내

여기서 제가 원하는건 생애최초 주택구입자 3억원 입니다.

2.LTV : 70% 이내(생애최초 주택구입자 80% 이내) 

매입하려는 아파트가 4억5천 정도 보고 있으니  70프로를 적용해도 3억이 넘습니다.

대출최대한도가 3억이니 이부분도 부합 합니다.

3.매매(분양)가격 이내로 하되, 대출총액은 (본건 내집마련 디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격 초과 불가

이 부분 또한 정확히 이해는 되지 않으나 5억이 넘지 않을 것 같습니다.

다음은 우대 금리 입니다.

소득기준:4천만원 초과 ~ 6천만원 이하에 속하고 30년 진행 예정이기에 3프로 부터 시작 합니다.

1.생애최초주택구입자 연 0.2%p (가능)

2.① 청약(종합)저축 가입자(본인 또는 배우자)

- 가입기간 1년 이상이고 12회차 이상 납입한 경우 : 연 0.1%P 금리우대

- 가입기간 3년 이상이고 36회차 이상 납입한 경우 : 연 0.2%P 금리우대

여기서 궁근한게 청약통장 3년 이상에 속하긴 하는데요. 통장에 약 천만원 정도 들어가 있는데 

1억5천 자본금에 해당 금액도 포함인데 0.2프로의 우대금리를 받으면서 통장에 있는 금액도 사용할수 있는지 궁금합니다.

3.부동산 전자계약 체결(2023.12.31. 신규 접수분까지) 연 0.1%p

이건 뭔지 모르겠는데. 어찌 됐는 0.1프로 라도 받아야죠..

4.신규 분양주택 가구(준공 전 분양아파트 또는 준공 후 분양전환 임대아파트의 최초 분양계약체결 가구) 0.1%p

제가 현재 보고있는 아파트는 청약은 끝났고 24년3월에 입주 예정(인천 씨티오씨엘1단지)인 아파트 분양권을 매입 계획인데 우대금리적용에 해당될까요?

여기서 또 궁금한게  분양권을 매수 절차 입니다.  분양권 매몰들을 보면 4억3천(P500,1000) 이런식으로 올라오는데 

분양권 매수시 계약금? 을 주고 사는건가요? 아파트 분양받을때 선수금 10프로 개념으로 보면 되는건지요?

EX) 4억3천으로 분양권 매몰이 나왔으면,  4천3백의 자본금을 주고 분양권을 매입한다 . 나머지 잔금은 입주시 대출 진행?

이 부분은 전혀 모르겠어요... ㅠ ㅠ  아파트 분양권도 중개사 끼고 계약 진행 하는건 맞나요?

위 모든 부분이 가능 하다면 최종 금리는 0.6프로 감면 받은 2.4프로가 될것같네요.

마지막으로 모든 제 계획(5억 이하 매몰을 3억 대출 받기)이 만족하려면 아래 미혼단독세대주에대한 대출조건을 벗어나야 됩니다.

만 30세 이상의 미혼단독세대주에 대한 대출조건 

대출대상자 : 만 30세 이상의 미혼 단독세대주(주민등록등본상 직계존속 중 1인 또는 미성년인 형제 · 자매중 1인 이상과의 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)

주택가격 : 3억원 이하

주택면적 : 주거전용면적 60㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 70㎡) 이하

대출한도 : 1.5억원(생애최초 주택구입자 2억원) 이하

이 조건을 탈피하기 위해 누님 집에 전입 신고 된 저희 아부지를 현재 제가 살고 있는 전세집으로 전입 신고 할 계획이고 6개월 이상 지속이니 

내년 초 가 될것 같습니다. 우선 자격 요건이 무주택 세대주여야 하니 현재 살고 있는 전세집은 연장을 해야겠죠?

제가 생각하는게 맞다면 6개월 후면 입주시기 전 까지는 가능할것 같은데요... 대출심사를 입주 전 언제부터 보는지도 궁금합니다.

여기까지 우선 긴 글 읽어 주셔서 너무 감사합니다... 두서 없이 혼자 떠든 점 죄송합니다.... 필력이 부족한 점 양해 부탁드립니다.

추가적으로 조언 해주실 부분 있으면 언제든지 부탁 드릴께요 !!

ex)59타입 4억 중반(중층~고층) 보다는 74~77타입  4억 후반(저층) 매몰이 나을지 

혼자 아니면 둘이 거주 하기 때문에 그리 큰 평수가 필요없지만 그래도 거거익선이라고  주변사람들 말들어보면 4평~6평 차이도 살아보면 

엄청 크게 느껴진다고 하더라구요.. 그래서 무리를 해서라도 77 타입을 가야할지.. 아니면 무리 하지 말고 

10년 정도 살다가 큰 평수로 이사를 가야 하는게 맞는지(아이가 생긴다면)

우선 입지는 인하대역 근처로 가고 싶어요. 여러가지 제 입장에 부합는 곳이라서요.

SK뷰(대단지에 주변 인프라는 이미 구축 완료),힐스테이트(SK뷰와 씨티오엘 단지 사이에 껴서 좀 외로울듯),씨티오엘 1~7단지, 레미안(대단지) 

생각 하고 있는 아파트들입니다.