디딤돌 생애최초 대출 사용 아파트 매입 관련 문의드립니다.

디딤돌 생애최초 대출 사용 아파트 매입 관련 문의드립니다.

작성일 2023.06.07댓글 3건
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안녕하세요. 부동산 정말 어렵네요....머릿속이 너무 복잡하고 도대체 뭐 부터 해야할지 갈피를 못잡고 있어서 
제가 생각하는 계획이 맞는건지 자문을 구하고 싶습니다. 인생선배님들 도와주세요..

현재 30세 이상이고 무주택단독세대주 입니다.(인천 지역 전세) 
부모님은 이혼 상태시고 어머님은 1주택 보유 , 아버지는 저희 누님 집에 전입 상태 입니다.(두분 모두 만60세 이상)
현재 전세집은 1억 중기청 대출에 자본 4천 정도 들어가있습니다. 올해 7월말 첫 만기 입니다.
우선 현재 자본은 전세집에 묶여 있는 4천 포함 1억5천 정도 셋팅 가능한 상태입니다.
나이도 30 중반을 넘어가고 있고 여자친구와 결혼얘기,현재 부동산 시세 등을 고려 했을 때 적기라고 생각이 들어 아파트 매입을 계획 하고 있습니다.


가장 중요한 대출 문제인데요. 보금자리론과 디딤돌 금리 차이가 커서  디딤돌 대출 가능 선에서 보고 있습니다.
1억5천 자본에 3억 대출 받아서 4억 초~중 반 아파트를 보고 있어요.  
신혼 부부와 생에 최초를 비교시 신혼부부의 메리트가 크게 와닿지 않았어요.
1억 더 비싼 아파트를 구할수 있고 , 1억 더 대출을 받을수 있다. 우대금리도 0.2프로로 동일 합니다.

우선 대출 자격 조건을 보면
1.대출접수일 현재 민법상 성년인 세대주   (해당)
2.무주택 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자  (해당)

3.(중복대출 금지) 주택도시기금대출 및 은행재원 주택담보대출 미이용자
(주택도시기금대출) 성년인 세대원 전원(세대가 분리된 배우자 및 자녀, 결혼예정 배우자, 배우자의 직계존속과 동거세대를 구성하는 경우 배우자의 직계존속 포함)이 기금 대출을 이용 중이면 대출 불가 단, 기금의 전세자금 대출을 받은 경우에는 실행일 당일 상환조건부로 대출 가능
(주택담보대출) 차주 및 배우자(결혼예정 또는 분리된 배우자 포함)가 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출을 이용 중이면 대출 불가
한국주택금융공사가 심사하여 취급하는 경우 채무자 또는 배우자가 동일 물건지로 한국주택금융공사 전세 및 월세자금보증을 이용 중이면 대출 불가 (대출실행일까지 전세자금보증을 해지하는 경우 대출 가능)
저 같은 경우 아래와 같은 상황에 속하게 됩니다.

여기서 보면 제가 현재 살고 있는 전세집이 중소기업청년대출로 1억을 받은상태 입니다.그럼 
(주택도시기금대출) 성년인 세대원 전원(세대가 분리된 배우자 및 자녀, 결혼예정 배우자, 배우자의 직계존속과 동거세대를 구성하는 경우 배우자의 직계존속 포함)이 기금 대출을 이용 중이면 대출 불가 단, 기금의 전세자금 대출을 받은 경우에는 실행일 당일 상환조건부로 대출 가능
여기서 단, 기금의 전세자금 대출을 받은 경우에는 실행일 당일 상환조건부로 대출 가능 이 말은 즉 대출실행일에 맞춰 전세집을 나와야 한다가 되는게 맞나요?
중기청 대출이 대출금이 저를 거치지 않고 은행에서 바로 집주인한테 입금 되고 해지시 집주인이 은행에 입금하는 방식으로 알고 있는데 디딤돌 대출시 문제가 될까요?

4.(소득) 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만원 이하(생애최초주택구입자, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀 가구는 연간 7천만원)인 자  (해당)
여기서 궁금한게 현재는 본인 혼자 소득기준 4~6천 정도 되나 결혼하게 되면 맞벌이 진행 예정이기 때문에 자격요건에 부합하지 못합니다.
혼인 신고전에 집을 마련하려는 이유 중 하나 이기도 합니다. 대출실행 완료 후 혼인신고를 통해 부부소득이 초과시 실행이 취소 될수도 있나요?
또한 혼인신고를 진행하면 저의 배우자의 생애최초는 자동으로 소멸이 되는 건가요?
만약 혼인신고시 소멸이 된다면 혼인신고를 하지 아니하고 전입신고만 했을 경우도 동일할까요?

5.(자산) 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중
소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 자  (해당)  5억....있고싶네요
2023년도 기준 5.06억원 


6.(신용도) 아래 요건을 모두 충족하는 자          (해당) 현재 중기청 대출 외 대출 없음
신용정보회사의 개인신용평가가 일정점수 이상인 경우
신청인이 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 및 해제 정보가 남아있는 경우 대출 불가능
1) 연체, 대위변제·대지급, 부도, 관련인 정보

2) 금융질서문란정보, 공공기록정보, 특수기록정보

3) 신용회복지원등록정보

그 외, 부부에 대하여 대출취급기관 내규로 대출을 제한하고 있는 경우에는 대출 불가능


다음은 대출 한도 입니다.

1.일반 2.5억원 이내(생애최초 주택구입자 3억원 이내), 신혼가구 및 2자녀 이상 가구 4억원 이내
여기서 제가 원하는건 생애최초 주택구입자 3억원 입니다.

2.LTV : 70% 이내(생애최초 주택구입자 80% 이내) 
매입하려는 아파트가 4억5천 정도 보고 있으니  70프로를 적용해도 3억이 넘습니다.
대출최대한도가 3억이니 이부분도 부합 합니다.

3.매매(분양)가격 이내로 하되, 대출총액은 (본건 내집마련 디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격 초과 불가
이 부분 또한 정확히 이해는 되지 않으나 5억이 넘지 않을 것 같습니다.


다음은 우대 금리 입니다.

소득기준:4천만원 초과 ~ 6천만원 이하에 속하고 30년 진행 예정이기에 3프로 부터 시작 합니다.

1.생애최초주택구입자 연 0.2%p (가능)

2.① 청약(종합)저축 가입자(본인 또는 배우자)
- 가입기간 1년 이상이고 12회차 이상 납입한 경우 : 연 0.1%P 금리우대

- 가입기간 3년 이상이고 36회차 이상 납입한 경우 : 연 0.2%P 금리우대

여기서 궁근한게 청약통장 3년 이상에 속하긴 하는데요. 통장에 약 천만원 정도 들어가 있는데 
1억5천 자본금에 해당 금액도 포함인데 0.2프로의 우대금리를 받으면서 통장에 있는 금액도 사용할수 있는지 궁금합니다.


3.부동산 전자계약 체결(2023.12.31. 신규 접수분까지) 연 0.1%p

이건 뭔지 모르겠는데. 어찌 됐는 0.1프로 라도 받아야죠..


4.신규 분양주택 가구(준공 전 분양아파트 또는 준공 후 분양전환 임대아파트의 최초 분양계약체결 가구) 0.1%p

제가 현재 보고있는 아파트는 청약은 끝났고 24년3월에 입주 예정(인천 씨티오씨엘1단지)인 아파트 분양권을 매입 계획인데 우대금리적용에 해당될까요?
여기서 또 궁금한게  분양권을 매수 절차 입니다.  분양권 매몰들을 보면 4억3천(P500,1000) 이런식으로 올라오는데 
분양권 매수시 계약금? 을 주고 사는건가요? 아파트 분양받을때 선수금 10프로 개념으로 보면 되는건지요?
EX) 4억3천으로 분양권 매몰이 나왔으면,  4천3백의 자본금을 주고 분양권을 매입한다 . 나머지 잔금은 입주시 대출 진행?
이 부분은 전혀 모르겠어요... ㅠ ㅠ  아파트 분양권도 중개사 끼고 계약 진행 하는건 맞나요?

위 모든 부분이 가능 하다면 최종 금리는 0.6프로 감면 받은 2.4프로가 될것같네요.


마지막으로 모든 제 계획(5억 이하 매몰을 3억 대출 받기)이 만족하려면 아래 미혼단독세대주에대한 대출조건을 벗어나야 됩니다.

만 30세 이상의 미혼단독세대주에 대한 대출조건 
대출대상자 : 만 30세 이상의 미혼 단독세대주(주민등록등본상 직계존속 중 1인 또는 미성년인 형제 · 자매중 1인 이상과의 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)
주택가격 : 3억원 이하
주택면적 : 주거전용면적 60㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 70㎡) 이하
대출한도 : 1.5억원(생애최초 주택구입자 2억원) 이하

이 조건을 탈피하기 위해 누님 집에 전입 신고 된 저희 아부지를 현재 제가 살고 있는 전세집으로 전입 신고 할 계획이고 6개월 이상 지속이니 
내년 초 가 될것 같습니다. 우선 자격 요건이 무주택 세대주여야 하니 현재 살고 있는 전세집은 연장을 해야겠죠?
제가 생각하는게 맞다면 6개월 후면 입주시기 전 까지는 가능할것 같은데요... 대출심사를 입주 전 언제부터 보는지도 궁금합니다.


여기까지 우선 긴 글 읽어 주셔서 너무 감사합니다... 두서 없이 혼자 떠든 점 죄송합니다.... 필력이 부족한 점 양해 부탁드립니다.


추가적으로 조언 해주실 부분 있으면 언제든지 부탁 드릴께요 !!
ex)59타입 4억 중반(중층~고층) 보다는 74~77타입  4억 후반(저층) 매몰이 나을지 
혼자 아니면 둘이 거주 하기 때문에 그리 큰 평수가 필요없지만 그래도 거거익선이라고  주변사람들 말들어보면 4평~6평 차이도 살아보면 
엄청 크게 느껴진다고 하더라구요.. 그래서 무리를 해서라도 77 타입을 가야할지.. 아니면 무리 하지 말고 
10년 정도 살다가 큰 평수로 이사를 가야 하는게 맞는지(아이가 생긴다면)

우선 입지는 인하대역 근처로 가고 싶어요. 여러가지 제 입장에 부합는 곳이라서요.
SK뷰(대단지에 주변 인프라는 이미 구축 완료),힐스테이트(SK뷰와 씨티오엘 단지 사이에 껴서 좀 외로울듯),씨티오엘 1~7단지, 레미안(대단지) 
생각 하고 있는 아파트들입니다.


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profile_image 익명 작성일 -

장문의 글을 읽고 나니 어떻게 답변을 깔끔하게 드려야 할지 ...

일단 저도 답변드리다보면 왔다갔다 할수도 있으니 미리 양해 부탁드립니다.

먼저 디딤돌 신청시 기금대출이용중이라면 알고 계신대로

잔금 실행일에 상환이 되어야 디딤돌 신청이 가능합니다.

3.매매(분양)가격 이내로 하되, 대출총액은 (본건 내집마련 디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격 초과 불가

이 부분 또한 정확히 이해는 되지 않으나 5억이 넘지 않을 것 같습니다.

이부분은 대출 총액이란 말이 무슨말씀인지??

분양권 주택 매입후 주택담보대출 실행시 분양가에서 최대한도로만 보시면 됩니다..

대출 취급시의 기준금액을 말하는거 같습니다.

우대금리의 경우 청약의 경우는 가입유지에 대한 부분이기 때문에

예치되어 있는 금액을 찾아서 매매자금을 같이 사용을 하신다면 청약이 해지가 될텐데요?? 그럼 우대금리는 적용이 안됩니다.

부동산 전자계약은 계약진행자체를 도장으로 찍는 부분이 아닌 중개사 쪽에서 전자계약을 올려주면

인증서로 본인인증하고 전자 서명하는 방식을 말합니다.

분양권도 중개사를 통해 계약을 하시는게 맞습니다.

진행 방식은 원분양자가 이미 납부한 현금(계약금)을 전부 지불하시고 중도금 대출이 진행중이라면

분양권 구입하시면서 계약자 변경하시면서 중도금승계처리 하시면 됩니다.

그러면 구입절차는 끝 잔금시 잔금대출 신청 하시고 부족금액 납부 하시면 종료 됩니다.

대출 신청 시기는 잔금 일정 잡으시고 잔금 40일전에는 신청을 하셔야 합니다.

평수의 선택은 뭐라 말씀 드리긴 어렵지만 아무래도 금액적인 차이가 크지가 않다면 작은것 보다는 큰게 나을수 있습니다. 이부분은 사용자들의 기준이기 때문에 신중히 선택 하시기 바랍니다.

각자의 선호도가 다르기 때문에 어떤 사람은 고층을 선호하는 반면 넓게 사용하고 싶은 사람이 있습니다.

배우자 되시는 분과 신중히 상의 하시고 결정 하시면 될듯 합니다.

정리

디딤돌 신청시 기금대출 잔금일에 상환처리 되어야 진행 가능

분양가(매매가)는 5억 이하

청약통장은 살아있어야 우대금리 적용

(신청시 계좌가 살아 있어야 적용 ,/ 출금하시면 해지 확인)

대출신청은 잔금일 40일전에 신청

궁금하신점은 네임카드 보시면 됩니다.

profile_image 익명 작성일 -

안녕하세요. 부동산 구입에 대해 문의해 주셔서 감사합니다.

먼저, 현재 살고 계신 전세집에 중기청 대출이 있는 경우,

대출실행일에 맞춰 전세집을 나와야 합니다.

중기청 대출은 주택도시보증공사에서 취급하는 정책금융상품으로,

전세집을 보증하는 조건으로 대출을 제공합니다.

따라서 대출을 상환하지 않은 상태에서 전세집을 나갈 경우,

보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

두 번째, 결혼을 하면 배우자의 소득이 포함되기 때문에,

생애최초 주택구입자 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

따라서 결혼을 하기 전에 아파트를 구입하는 것이 좋습니다.

세 번째, 자산 기준은 통계청에서 발표하는 '소득 5분위별

자산 및 부채현황'을 기준으로 합니다.

따라서 자산 기준을 충족하는지 여부는 해당 년도의

자산 조사 결과를 확인해야 합니다.

네 번째, 우대금리는 대출 조건에 따라 차등 적용됩니다.

따라서 우대금리를 받으려면 해당 조건을 충족하는지

확인해야 합니다.

다섯 번째, 분양권은 아파트가 완공되기 전에 분양받은

권리를 말합니다.

분양권을 매수하려면 계약금을 납부해야 합니다.

계약금은 아파트 분양가의 10%입니다.

나머지 잔금은 아파트가 완공된 후 납부합니다.

여섯 번째, 아파트 분양권을 매수하려면 중개사를 통해 계약을

진행하는 것이 좋습니다.

중개사는 아파트 분양권에 대한 정보를 제공하고, 계약을 체결하는

과정에서 발생하는 문제점을 해결해 줍니다.

일곱 번째, 대출심사는 대출 신청일로부터 약 2주 정도 소요됩니다.

따라서 대출심사를 입주 전 부터 보는 것이 좋습니다.

여덟 번째, 아파트의 평수는 가족 구성원 수와 생활 방식에 따라

선택하는 것이 좋습니다.혼자 또는 둘이 살 경우,

59타입이 적당합니다. 가족이 많거나, 여유로운 공간을 원한다면,

74~77타입을 선택하는 것이 좋습니다.

아홉 번째, 아파트의 입지는 생활 편의시설과 교통 여건을 고려하여

선택하는 것이 좋습니다. 인하대역 근처는 생활 편의시설이

잘 갖추어져 있고, 교통 여건도 편리합니다. 따라서 인하대역 근처에

위치한 아파트를 선택하는 것이 좋습니다.

열 번째, 아파트의 가격은 주변 시세를 고려하여

선택하는 것이 좋습니다. 주변 시세보다 과도하게 비싼

아파트를 구입하면, 향후 매매 시 손실을 볼 수 있습니다.

이상으로 부동산 구입에 대한 조언을 드렸습니다. 도움이 되었기를 바랍니다.

아래에 디딤돌 대출 관련 링크 달아놓을테니 한번 천천히

꼭!!! 읽어보세요. 도움이 됩니다.

profile_image 익명 작성일 -

안녕하세요. 부동산 관련 질문에 대해 답변해 드리겠습니다.

중기청 대출을 이용 중인 경우, 디딤돌 대출을 받기 위해서는 대출실행일 당일 중기청 대출을 상환해야 합니다. 중기청 대출은 주택도시기금에서 취급하는 전세자금대출로, 디딤돌 대출과 중복으로 이용할 수 없습니다.

혼인신고를 진행하면 배우자의 소득이 합산되므로, 생애최초 주택구입자 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 따라서 혼인신고를 진행하기 전에 디딤돌 대출을 신청하는 것이 좋습니다.

순자산 가액은 통계청에서 발표하는 가계금융복지조사의 '소득 5분위별 자산 및 부채 현황'을 참고하여 산정됩니다. 2023년 기준으로 순자산 가액의 4분위 전체가구 평균값은 5억 0,600만 원입니다. 따라서 순자산 가액이 5억 0,600만 원 이하인 경우, 생애최초 주택구입자 요건을 충족합니다.

대출한도는 신청자의 소득, 재산, 주택가격 등을 고려하여 산정됩니다. 일반적으로 2.5억 원 이내(생애최초 주택구입자 3억 원 이내)입니다.

우대금리는 신청자의 소득, 재산, 주택가격, 청약통장 가입 여부 등을 고려하여 산정됩니다. 일반적으로 0.2%~0.5%입니다.

분양권을 매수하는 경우, 계약금을 납부해야 합니다. 계약금은 일반적으로 분양가의 10%입니다. 나머지 잔금은 입주시에 납부합니다.

분양권을 매수하는 경우, 중개사 끼고 계약 진행하는 것이 일반적입니다. 중개사는 분양권에 대한 정보를 제공하고, 계약을 체결하는 데 도움을 줍니다.

59타입과 74~77타입 중 어느 타입을 선택할지는 개인의 상황에 따라 다릅니다. 혼자 또는 둘이 거주하는 경우, 59타입이 충분할 수 있습니다. 그러나, 가족이 많거나, 여유로운 공간을 원한다면, 74~77타입을 선택하는 것이 좋습니다.

인하대역 근처에는 SK뷰, 힐스테이트, 씨티오엘 1~7단지, 레미안 등의 아파트가 있습니다. 이 아파트들은 모두 입지가 좋고, 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 따라서, 자신의 취향과 예산에 맞는 아파트를 선택하는 것이 좋습니다.

부동산은 큰돈이 오가는 중요한 거래입니다. 따라서, 결정을 내리기 전에 신중하게 고려하는 것이 좋습니다.

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