감가요인
[ 減價要因 ]
부동산평가용어로 부동산가격을 산정할 때 가격을 감소시키는 요인을 말한다. 이것은 물리감가요인, 기능감가요인, 경제감가요인 및 법 · 행정감가요인이 있다.
① 물리감가요인은 시간의 흐름이나 자연 작용으로 노후화(physical deterioration)하거나 이용으로 인한 마멸 · 파손 · 화재나 지진 등의 우발적 사고로 인한 손상 등이 있다. ② 기능감가요인은 기능저하로 발생하는데 ㉠ 건물과 부지의 부적합, ㉡ 형식의 구식화, ㉢ 설계의 불량, ㉣ 설비의 부족, ㉤ 이용효율의 저하 등의 내부요인이 있다. 구식건물은 천정이 높아 냉난방 비용이 많이 들거나 승강기가 좁아 승하차의 번잡함 등의 문제가 있는 것이 구체적인 예다.
인근건물과 비교해서 디자인이나 외관의 낙후 등에 따른 진부의 정도, 즉 외부적 저하(external obsolescence) 요인도 있다. ③ 경제감가요인은 경제성 저하요인으로, ㉠ 인근지역의 쇠퇴, ㉡ 대체 · 경쟁관계에 있는 부동산 또는 부근의 부동산과 비교한 시장성의 감퇴, ㉢ 부동산과 인근환경의 부적합 등이 있다. ④ 법행정감가요인은 ㉠ 법내용에 부적법한 정도, ㉡ 법에 따른 철거예정 등이 있다.