탑층 안방 천장부 누수 관련하여 자문을 구하고자 질문드립니다.

Question

저는 4층 아파트 탑층에 거주하고 있습니다.

작년 초에 입주하여 인테리어를 새로 다하고 들어갔는데 첨부된 위치에 작년 장마때 곰팡이가 발생되어 확인되어 천장등을 제거하여보니 전선을타고 물이 떨어짐이 생김을 확인하였습니다.

아파트가 노후되어 옥상층 방수가 안되어 크랙부분으로 물이 떨어지는것같다고 관리사무소, 인테리어 측에서 확인되었습니다. 하여 아파트 옥상방수는 하였으나 기와를 제거한 측면쪽은 못했다고 얘기는 들었습니다.

옥상 방수 후 안방 천장 공사를 다시하였고

크게 비가 오진 않았고 곰팡이나 지난번처럼 천장 배선을 타고 물떨어지는 소리가 없어

다행이다 생각하고 있었는데 그제 비가 쎄게 오고 나서 또다시 물 떨어지는 소리와 천장 곰팡이 핀것처럼 동일하게 색이 또 변하고 있습니다..

전선 배관쪽으로 해서 우레탄 폼을 발포하여도 괜찮을지... 또다시 천장 공사를 제 사비 주고 해야될 생각하니 머리가 너무 아프네요 누수가 잡힌다는 보장도 없고 어찌하면 좋을지 자문좀 여쭙니다.

작년 누수 피해로 인한 위치 및 사진

빨간색으로 친 부분으로 전선을 타고 물떨어짐이 있어 우레탄폼을 사용해도 될지..

Accepted Answer

4달이 지나 너무 늦게 답변드리네요.^^ ​ 사진상 첫번째 사진의 누수형태를 보면 ​ 1.옥상전체부위의 균열에 의한 물의 유입가능성 2.전선관 주변 부위 콘크리트 바닥면 균열에 의한 물의 유입가능성 3.전선관 또는 전선관 근접부위로의 물의 유입가능성 ​ 위 3세가지 가능성중 하나로 보여지는데 ​ 두번째사진 파란색 표시 부위를 확인시 균열이 존재치 않을경우에는 ​ 3.전선관 또는 전선관 근접부위로의 물의 유입가능성이 매우 커집니다. ​ 위와같은 원인에 의해 보수 방법은 내방수가 아닌 외방수 다시말해 바깥쪽에서 보수 처리함이 완벽합니다만 바깥쪽 부위가 노출이 되어있지 않고 보수접근이 어려울경우에는 안쪽에서 어쩔수 없이 해야겠지요.^^ ​ 질문하신 우레탄폼은 물이 스며드는 형태의 제품입니다. 폼제품은 스치로폼 형태로 보시면 되는데 다소 물의 유입에 완벽하지 않는 제품입니다. ​ 우레탄폼은 공간을 메꾸는 역활과 단열에 적합한 재료이며 화재발생시 매우 취약하며 광범위하게 폼제품이 되어져 있는 부위화재시에는 탈출을 어렵게 만들기도 합니다.(우레탄폼 화재 검색) ​ 우레탄 폼 제품보다는 "폼"자가 빠지는 우레탄 실란트 또는 실리콘 제품을 사용하시어 외부에서 작업하시는게 가장 좋은 방법이지만 외부에서 보수부위를 찾기가 어려울경우에는 어쩔수 없이 내부에서 우레탄 "폼"이 아닌 우레탄으로 작업을 하셔야 할듯 싶네요. ​ 질문자님에 대한 누수의 책임은 옥상 공용부위로의 누수이다보니 공용부분에 의거 보수처리 하셔야 할듯 싶네요. 개인비용으로 처리해야할 내용은 아닙니다. ​ 너무 늦은 답변입니다.

Answer

공동주택의 외벽이나 옥상의 공유부분의 경우 우리나라에서는3- 5년에 1회씩 외부도색을 하도록 되어 있구요

그래야 방수 누수 결로를 생기는 원인을 막을수 있는 것입니다

아파트,오피스텔,상가 등 건축물 공동주택에는 전유부분과 공유부분으로 나눠져있습니다.

공동주택 관리법에 의해 전유부분은 개인이 공유부분은 아파트에선 관리소에서

빌라에서는 전체 입주민이 부담하게 되어있어요

공유부분 : 세대외부=,주차장,지하 옥상 저수조,옥상 바닥,

아파트외벽 ,최상층 테라스,지붕,오.우수 배관, 지하오수정화조 등

여러 입주민이 공동으로 사용하는부위

한마디로 공유부분에 의해 하자가 발생되거나 쉽게말해 옥상으로 아래층에피해를 준경우에도

그 피해는 장기수선충담금으로 고치시고 돈이 없으면 전체 입주민이 나누어 분담 보상해야 합니다.

그래서 장기수선충담금으로 귀댁의 옥상방수와 외벽방수는 세대별로 똑같이 분배해서 돈을 겉어 보수해야합니다.

그리고 집이라는것은 옥상이나 외벽의경우 전체적으로 3-5년에 한번씩 수리를 하시면 최고 200년의 수명을 유지 할수 있습니다 그러나 대부분 우리나라 사람들의 경우는 방수 한번 하면 건물이 헐릴때까지 놔두고 보고 사는 분들이 많이 있습니다 어쩌다 하자가 나면 그때서야 허둥지둥 집을 고치려고 하지만 아무리 잘고쳐도 하자나기 전에

미리미리 손보시고 사시는것만 못한 것입니다

제가 생각 하기에는 빨리 관리사무실에 전체적으로 수리를 요청 하시길 바랍니다

외벽방수

외벽방수공사는 건물 전체를 3-5년에 한번씩 관리를 하면 200년의 수명이 간다 합니다

건물이 헐어지기 전에 공사를 하시는 것이 호미로 막는것입니다

견적을내서 공사를 하시면 아마 얼마 안 들어갈거 같습니다

발수제 공사를 하시던지 침투성 방수제를 사용하셔도 좋습니다

요즘은 제품도 여러가지 가격도 저렴합니다 발수제의 경우는 2회도포10평 금액이 5만원입니다

침투성 방수제는 약품이 침투하여 피막을 형성하므로 금이가거나 구조체가 변형이가지 아니하는 한 좋습니다

직접하실경우는 투명 방수페인트로 하실경우는10평기준 95,000원이구요

옥상방수

우레탄방수 하는법

참고로 말씀드리지만 방수는 전체적으로 하셔야 효과를 보실수있습니다

우레탄방수는 옥상 방수 표면을 깨끗이 3-5년에 1회씩 잘 관리하면 200년을 사용할 수 있습니다.

1, 청소를 깨끗이 하시구요 물 청소를 하시면 안되구요

2, 1차 우레탄 하도를 바릅니다

약 3-4시간 지난 다음 우레탄 실란트를 고무 헤라로 울퉁 불퉁한 부분과 전체에 파인부분과

배수구쪽 등 여러곳 크랙 조인트 우수관 주변을 보강작업하세요

3, 그후2차 중도를 3평에 1말정도 바르고 두껍게 하시려면 다음날 중도를 다시한번 해주시고

다음날 상도를 하시면 됩니다 다시중도를 안하시면 첫날중도 하신 다음날 상도를 하시면 됩니다.

금액은 직접 하실경우 우레탄 방수 재료비 평당 35,000원이면 직접하실수 있습니다

옥상방수는 상도제 햇빛차단제 관리만 잘해주면 방수수명이 건물의 수명이 다할때까지 갈수있습니다.

그렇기 때문에,3~5년 주기로 전체으로 우레탄바닦에 상도코팅을 해주시는것이 방수 수명에 필수입니다. 상도를 안 하실경우는 중도제가 햇빛에의해 빠른 속도로 다 날아갑니다

그리고 공사를 원하실 경우는 사시는곳 가까운곳 전문업체에 연결해 드리기도 합니다

저희는 전문방수제와 전문페인트를 공사업체에 여러회사공장에서 전국직영판매하는 곳이며 더자세한

사항과 공사하시는 법 등 궁굼하신 사항이 있으시면 홈페이지를 참고하시고 문의 주세요

Answer

안녕하세요. 건물관리 하자보수 전문업체입니다. ​ 크랙 사이로 누수가 불특정 다수 발생한다면 전선쪽 우레탄 방수를 발포한다고해도 물은 위에서 아래로 흐르는 특성때문에 여러방면으로 스며들 수 있습니다. 옥상 누수되는 부분을 정확하게 방수작업을 진행해야할것같습니다. 시공사에 AS요청을 하셔 누수되는 부분을 잡아야합니다. ​ 예치금은 건물 건축물을 지을 때 서울보증에 건축주가 예치해놓은 3%의 금액을 찾아서 사용하는 것입니다. 하자 발생시 입주민의 동의를 얻어 서류작업을 통해 찾아 사용가능합니다. 예치금을 개인이 찾아 사용하는건 번거롭고 어려워 대행해드리고있습니다. 예치금 사용시 건물 하자 진단 체크리스트를 제공해서 세밀하게 체크하고 전문시공인력이 시공합니다. 부담없는 금액으로 바로바로 하자를 시공하기에 예치금내에서 시공이 가능하리라 보여집니다. 하자시공 뿐 아니라 공용전기와 세금과 고지서 수납 대행을 해드리고, 전반적인 건물관리를 합니다. 소방교육과 설비점검 방화 승강기 통신설비 CCTV 물탱크 정화조 등 건물 관리에 필요한 모든 것을 체계적으로 관리하고 점검합니다. ​

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