신축빌라 하자보수 관련 문의드립니다.

안녕하세요.
문의하신 부분에 대해 답변 드리겠습니다.

빌라 하자보수의 주체는 건축주와 시공회사이며 10년간 하자보수책임을 집니다. 따라서 문의하신 하자 전부를 건축주와 시공사에게 하자보수를 요구하시면 됩니다.
 
만약 원활한 보수가 되지 않는다면 하자라고 생각되는 부분에 대해 사진촬영을 하시고, 하자보수업체의 진단과 그에 따른 보수공사견적서를 받아 보시기 바랍니다.

진단을 받게 되면 하자가 발생한 근본적인 원인과 이를 제대로 보수할 수 있는 방법을 파악하게 되고, 그에 따른 하자보수비용이 산정되게 됩니다.

그리고 상기 자료를 근거로 하여 건축주, 시공사에게 내용증명으로 하자보수를  요구하시고, 내용증명상 정해진 기간 내에 하자보수가 이루지지 않으면 직접 보수하시고  건축주, 시공사에게 하자보수비 반환을 청구하시면 됩니다.

직접 보수하시는 경우에는 물증확보를 위해서 공사전/중/후 모든 과정에 대해 사진촬영을 해 두시기 바랍니다.

빌라의 입주자대표회의를 통해 빌라 전반에 걸쳐 하자진단을 받으시고 그 결과를 근거로 하여 건축주, 시공사에게 하자보수를 요구하시기 바랍니다.

하자진단을 받게 되면 하자보수의 범위와 하자보수를 할 수 없는 경우 등에 대한 손해배상금의 범위를 파악할 수 있어 건축주, 시공사에게 적절한 대응과 협의를 할 수 있어 유리하다고 할 수 있습니다.

일반적으로 하자는 눈에 띄는 하자는 20~30%에 불과하고 하자보수를 할 수 없는 눈에 보이지 않는 하자, 즉 미시공/변경시공 등 부실시공, 관련법규위반, 설계도서 상이 등의 하자가 70~80% 정도 됩니다.

문제는 이러한 하자는 일반인들이 쉽게 발견하기 쉽지 않기 때문에 하자진단전문업체의 도움이 필요하며, 이러한 하자는 대부분 손해배상금으로 인정되어 각 세대에 지급이 되기 때문에 특히 중요하다 할 수 있습니다.

사실 하자진단업체 또는 하자소송대리인이 손해배상부분을 제대로 진단하고 소송판결금으로 받아낼 수 있느냐 없느냐에 따라 그 업체의 전문성과 업무능력을 평가할 수 있습니다.

하자보수보증금은 어느 정도의 경험이 있으면 왠만큼 받아낼 수 있으나 손해배상 부분은 전문적인 기술과 실력, 노하우가 없으면 힘들기 때문입니다. 왜냐하면 건설사들도 진단업체 및 소송대리인에 못지 않은 전문가들이기에 하자보수금 보다는 손해배상금의 감액을 위해 그들의 노력을 집중하기 때문입니다.

따라서 하자진단업체의 전문적인 진단과 소송대리인의 도움을 통해 제대로 하자항목을 발췌하여 건축주 등에게 하자보수를 요구하시는 것이 유리합니다.

그리고 예치된 하자보수보증금은 건축주/시공사의 부도 등으로 재력이 부족한 경우를 대비하여 마련된 재원입니다. 건축주/시공사가 재력이 된다면 하자보수보증금과 상관없이 하자보수를 받으시면 됩니다.

통상 하자보수보증금이 부족한 경우가 많으며, 하자보수보증금을 초과하는 부분에 대해서는 건축주, 시공회사가 모든 책임을 10년간 부담하도록 법에 규정되어 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.

건축주 등의 하자담보기간을 경과하여 향후에 매매 등을 하게 되면 매도인으로서 하자보수책임도 발생하게 되어 세대 내의 하자를 자비로 모두 보수해 주셔야 합니다.

그러니 하자담보책임기간 내에 제대로 하자를 보수받는 것이 입주민들에게 가장 유리하다 할 수 있습니다.

특히 건축허가가 2013년 6월 19일 이후라면 개정 집합건물법이 적용되니 참고하셔서 잘 해결하시기 바랍니다.

법원감정. 하자진단 전문업체 기술사사무소입니다.

현재 문의하신 항목들은 하자입니다. 그러나 하자라하더라도 무조건 보수가 되는 것은 아닙니다.

즉. 보수에 소요되는 비용이 과다하거나 보수가 불가능한 하자는 차액 산정으로 보상을 받으셔야 합니다.

즉 3.4항목은 차액 산정을 통한 손해배상을 요구하시고 1.2항목은 하자보수를 요구하시는 것이 합리적일 것 같습니다.

또한  신축 후 1년이내에 하자를 요청하시어 권리를 찾으시길 바랍니다.

미시공, 부실시공, 약정위반 등의 하자는 일반적인 하자이지만 전문가가 아닌 일반인이 찾기 어렵기에 빠른 시일내에 전문업체에 의뢰하시어 권리를 보장 받으시길 바랍니다.

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건축시공기술사 / 법원감정인    대표   최        철