신축 8세대 공동주택하자보수 관련하여 질문 드립니다.

법인하자보수 회사의 실무자입니다.

하자보수 보험금을 수령 후 공사품목 설정을 혹시 업체가 주는데로만 진행하지 않았나요?

일반적으로 빌라같은 작은 다세대주택은 아파트에 비해 세대수가 작아 충당금같은것을 적립하기 힘들어

보험금의 일부는 남겨놓고 하는 경우가 있습니다. 즉 나중을 대비하는것이지요...

100여만원의 소액을 2차청구하려는 결정을 하신것은 건물에 예산이 전혀 없고 수령한 보험금을 모두

소모했다는 추측이 되어집니다. 이러한 결과가 나오는것은 크게 두가지로 추측이 가능합니다.

해당건물이 하자가 굉장히 많았던가,업체가 주는 공사품목을 검토하지 않고 그냥 진행을 하였던가

하는것이지요. 만약 후자라면 그 업체는 소위 하기 쉬운것만 진행하고 빠진듯합니다.

그리고 혹시 업체 선정을 하는 과정에 보험금청구에 행정 업무계약 을 1차로  하고 보험금이 집행 후

공사견적을 받지 않았나 합니다. 만약 이렇다면 큰 실수를 한것입니다. 수령 한 보험금액에 비슷하게 견적서를 제출했을 수도 있을것입니다. 견적서가 지나치다는 느낌을 받고 바꾸려 해도 1차계약한 내용이

있기에 위약금의 부담때문에 울며 겨자먹기로 공사를 하는경우도 있으니까요......

어느 업체에서 진행했는지 알수 없으나  모든 하자보수회사들이 쓰레기는 아닙니다.

그럼 본론에 들어가겠습니다.

Q1. 하자보험금을 2차 청구하는데 1차청구하는 과정과 동일한 질문인데요

결론은 동일합니다. 청구 금액의 크기와 상관없이 행정절차는 동일합니다. 또한 2번 질문의 내용과

연계하여 답변 드리겠습니다.

Q2. . 전체 10세대 미만인 8세대 건물입니다.  이 경우 굳이 하자보수전문업체가 아닌 개인업체를 통하여도 공사를 진행해도 된다고 서울보증보험에서 유선상 답변을 들었습니다.

일명 보험금 청구서에 필요로 하는 견적제출 조건인데요 10세대 미만은 하자보수와 관련한 전문건설업이

아닌 일반건설 사업자의 자격도 가능합니다.(하지만 하자보수의 관련업종은 동일)

하지만 견적서 작성 유의사항을 보면

- 견적서 작성시에는 반드시 위 하자판정·진단기관에서 작성한 하자조사  내역서에 근거하여 작성하셔야 합니다.

하자판정.진단기관의 자격은 아래 조건중 하나면 가능합니다.

     -하자심사·분쟁조정위원회(www.adc.go.kr )

     -한국시설안전공단

     -한국건설기술연구원

     - 시·도지사에 등록하여 등록증을 교부받은 건축 분야 안전진단전문기관

     - 엔지니어링사업자로 신고하여 신고증을 교부받은 건축분야 엔지니어링 사업자

     - 기술사사무소개설등록증을 발급받은 기술사사무소(합동기술사사무소)의 기술사

     - 건축사사무소 개설신고를 하고 신고확인증을 발급받은 건축사사무소의   건축사

    ※ 하자조사내역서 작성시 유의사항

    - 입주자대표회의 등이 하자보증금 신청을 위해서는 반드시 주택법 시행령 제   60조의2에서 

       정한 상기기관에서 하자여부에 대해 작성한 하자조사내역서를 제출하셔야 합니다.

추가적인 설명을 하자면 하자분쟁조정위원회,한국시설안전공단,한국건설기술연구원은 공기관에

속하고 나머지 건축분야 안전전단 전문기관,엔지니어링 사업자, 기술사사무소,건축사사무소는

민간회사에 해당합니다. 하여튼 저 7개자격중 아무곳에 의뢰하여 하자판정서을 받아야 한다는것이죠

어느곳에 의뢰하던 공짜로 해주지는 않을것입니다. 견적업체의 자격을 모두 자체적으로 준비가능

하면 공사 또한 입주민 자체적으로 업체를 선정 및 공사 또한 진행은 가능합니다.

따져보면 견적서 작성시 공사원가계산서, 일위대가, 내외물량산출서 등을 구분 기재하여야 하기에

이 부분도 공짜로 받기에는 힘들것이고 하자판정을 받는데도 별도의 비용이 발생합니다. 자체적으로

청구하기에는 관련업종 종사자가 아니라면 애로사항이 상당할것입니다.

하자보수 회사의 실무자 입장으로 질문자님 건물 사항을 냉정히 표현한다면 100여만원을 청구하기위해

과연 어떤회사가 업무를 진행할것인가(아마도 없을것 같음) 하고요 개인이 진행하기에는 애로사항이

많이있을것입니다. 개인적으로 준비한다면 직접 방문하여 도와드리지는 못하지만 전화나

인터넷상으로 조언 정도는 해줄수 있으니 부가 설명은 네임카드를 이용하여 쪽지나 연락 주시기 바랍니다.

*질문자님께서 먼저 진행한 하자보수회사를 판단하기에 쓰레기 업체라고 할 정도면 일을 어떻게

했는지 참 궁금하네요................

좋은결과 있기를 바랍니다. 

건물을 지은 건축업자에게 수리요청 하시는것이 제일 좋은 방법으로 보여집니다

하자가 없을시는 나중에 건축업자가 하자 보증금 찾아가는것도 맞고요

하자보수 내용증명으로 빨리 신청 하시길 바랍니다

안녕하세요.
문의하신 부분에 대해 답변 드리겠습니다.

빌라 하자보수의 주체는 1차적으로 건축주에게 있습니다. 그러니 빌라 하자보수 및 손해배상 등에 대한 요구는 건축주에 대해서는 10년간, 시공사에 대해서는 5년간 하시면 됩니다.

그리고 예치된 하자보수보증금은 건축주 등이 부도 등으로 재력이 부족한 경우를 대비하여 마련된 재원입니다. 건축주가 재력이 된다면 하자보수보증금과 상관없이 하자보수를 받으시면 됩니다.

통상 빌라의 하자보수보증금이 부족한 경우가 많으며, 하자보수보증금을 초과하는 부분에 대해서는 건축주 등이 모든 책임을 10년간 부담하도록 법에 규정되어 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.

하자보수는 소유주의 재산권을 보호하기 위한 권리이기 때문에 입주민들이 직접 하자보수보증금청구를 하실 수 있습니다. 당연히 서울보증보험에서 요구하는 서류를 모두 구비하셔야 합니다. 이런 과정이 힘들기 때문에 전문업체를 통해 하자보수보증금을 청구를 맡기게 됩니다.

보통은 하자진단회사에 빌라의 진단을 의뢰해서 보증금청구를 의뢰하시면 됩니다. 하자진단비용에 청구부분까지 포함해서 진행하시고, 보증금을 수령하시면 직접 보수업체를 선정하셔서 보수를 받으시고, 보수공사 부분에 대해 하자보수이행증권을 받으시면 됩니다.

그리고 긴급한 보수가 필요한 하자에 대해서는 하자부분에 대해 사진촬영을 해 두시고, 하자보수 내지 하자진단전문업체의 진단과 그에 따른 보수공사견적서를 받아 보시기 바랍니다.

그리고 상기 자료를 근거로 하여 건축주, 시공사 등에게 내용증명으로 빌라의 하자보수를  요구하시고, 내용증명상 정해진 기간 내에 빌라의 하자보수가 이루지지 않으면 직접 보수하시고  건축주, 시공사 등에게 하자보수비 반환을 청구하시면 됩니다.

직접 보수하시는 경우에는 물증확보를 위해서 공사전/중/후 모든 과정에 대해 사진촬영을 해 두시기 바랍니다.

시간적 여유가 있는 공용부분이나 세대 하자에 대해서는 빌라의 입주민들의 동의를 얻어 빌라 전반에 걸쳐 하자진단업체를 통해 하자진단을 받으시고 그 결과를 근거로 하여 건축주 등에게 대해 빌라 하자보수를 요구하시기 바랍니다.

일반적으로 하자는 눈에 띄는 하자는 20~30%에 불과하고 하자보수를 할 수 없는 눈에 보이지 않는 하자, 즉 미시공/변경시공 등 부실시공, 관련법규위반, 설계도서 상이, 모델하우스/분양카다로그와의 상이 등의 하자가 70~80% 정도 됩니다.

문제는 이러한 하자는 일반인들이 쉽게 발견하기 쉽지 않기 때문에 하자진단전문업체의 도움이 필요하며, 이러한 하자는 대부분 손해배상금으로 인정되어 각 세대에 지급이 되기 때문에 특히 중요하다 할 수 있습니다.

따라서 하자진단업체의 전문적인 진단과 법률대리인의 도움을 통해 제대로 하자항목을 발췌하여 건축주 등에게 하자보수를 요구하시는 것이 유리합니다.

그렇지 않고 건축주 등의 하자담보기간을 경과하여 향후에 매매 등을 하게 되면 매도인으로서 하자보수책임도 발생하게 되어 세대 내의 하자를 자비로 모두 보수해 주셔야 합니다.

사용검사일로부터 5년이 지나게 되면 시공사는 법적으로 하자보수책임이 면제되기 때문에, 되도록 이 기간내에 하자진단을 받으시고 건축주 등과 하자보수 협의를 하시고, 원만한 해결이 힘든 경우 바로 하자소송을 진행하는 것이 좋습니다.

통상 3년이 경과하게 되면 입주민의 사용상 과실로 인한 훼손이 인정되어 연차별로 감액이 되어 판결시에는 하자보수금 및 손해배상금에서 20~40% 이상 감액이 되어 입주민들에게 불리하게 됩니다.

그러니 건축주 등의 하자담보책임기간 내에 제대로 하자를 보수받는 것이 입주민들에게 가장 유리하다 할 수 있습니다.

참고하셔서 잘 해결하시기 바랍니다.