안녕하세요. 권리분석 의뢰드려도 될까요?

사건번호	소재지	용     도 입찰일자	감정  평가액 최저매각가격	과정 (유찰)
	경기 화성시 반송동 206 동탄파라곤타운하우스 301동 1호 [건물 264.29m²][토지 387.44m²]	단독주택 2016.04.20	1,165,000,000 570,850,000	유찰 (2회)
수원지원 2015-34351
안녕하세요. 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^
주 의 사 항 [필독] 1. 해당 답변은 등기부등본 및 대략적인 기본 서류를 토대로 한 1차 권리분석일 뿐이므로, 단순 참고 자료로만 활용하시고, 현장답사, 공부확인 등을 철저히 하시기 바랍니다. 2. 법원경매에 대한 선입견으로 인한 오해입니다만, 실제 법원경매로 매각 되는 물건 중 등기부등본 상 권리관계에 문제가 있는 물건은 극히 일부에 지나지않으므로, 등기부등본 상 권리관계를 맹신하는 것은 매우 위험합니다. 3. 상 무료 상담의 한계로 인해, 답변 내용 중 오류 및 오차가 있을 수 있으며, 이로 인한 답변 결과에 대해서는 법적 책임을 지지 않습니다.
주요질문에 대한 답변 및 주의사항
경매에 대한 지식과 경험이 부족한 경매 초보시라면, 굳이 본인이 아니더라도 가급적 전문가를 통해 보다 안전한 내집 마련의 기회로 삼으시는 것이 좋습니다. 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 추가조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인 후 판단해야하는 사항으로서 현재로서는 답변에 제한이 있는 점 양해 바랍니다. 또한, 기본 서류를 통한 1차권리분석을 토대로 해당 물건이 안전하다, 입찰해도 괜찮다 라는 식의 답변에 현혹되지 않으시도록 주의하시기바랍니다.   반송동의 대표적인 고급 타운 하우스로서 상당히 인기가 좋은 물건을 보고 계시는 군요.^^ 과거 몇차례의 경매신청과 취하가 되풀이 되었던 물건으로서, 고급 타운하우스의 특성 상 현황조사 시 상당한 어려움이 있는 물건이기도 합니다. 때문에, 현재로서는 등기부등본을 비롯한 기본 서류들을 토대로 한 기본적인 권리분석만 가능한 상황이라, 보다 명확한 권리분석은 현황조사 시 세대방문 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단해야 하는 물건이므로 이점 명심하시기 바랍니다. 비록, 말소기준권리 이후의 전입으로서 대항력 요건을 갖추지 못하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적 권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다만, 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명하므로 이점 역시 반드시 재확인 하시기 바랍니다. 수요층이 두텁지 않은 대형면적의 고급타운하우스 라는 점을 감안한다고 하더라도 유찰횟수가 다고 과도한 것이 아닌가 생각되며, 이러한 유찰에는 분명 그에 상응하는 원인이 있기 마련입니다. 따라서, 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해, 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 위험요소 등에 대한 재확인이 반드시 선행되어야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.^^ 그외, 기본 서류 상 특이사항은 발견되지 않습니다만, 현재 상에서의 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 1차 권리분석으로서, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 기준이 아니라, 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 합니다. 따라서, 현재 이러한 기본 서류 상의 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 이 세상 그 누구도 불가능한 내용이므로, 이러한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하여 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 단정짓는 답변은 경계하시기 바랍니다.^^   권리분석이라 함은 단순히, 등기부등본을 비롯한 기본 서류상의 내용만을 토대로 하는 것이 아니라, 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인한 후, 개별적인 물건의 특성을 고려한 입찰대상 물건의 적정시세를 비교하여 입찰 대상 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 판단하는 것을 의미합니다. 따라서, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 법원기록 등 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하므로, 이 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 불가능 하다는 점 명심하시기 바랍니다.   초보자분들 일수록 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 권리분석에 지나치게 치중하는 경향이 많습니다. 허나, 법원경매로 매각이 진행되는 물건 중 이러한 기본 서류 상의 권리관계에 있어 문제점을 발견할 수 있는 물건은 극소수에 불과하며,현업 경매컨설턴트로서 하루에도 수십 수백건의 경매물건을 살펴보는 본인조차도 이러한 물건은 보기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고, 입찰보증금을 몰수당하면서까지 낙찰을 포기하는 등 각종 손실이 빈번한 것은 현황조사를 통한 권리분석의 중요성을 시사하는 바 라 할 수 있겠지요.. 따라서, 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 권리분석은 현황조사 여부의 용도로만 활용하시고, 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다.   앞서 답변드렸듯이, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 1차 권리분석으로, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단기준이 아닌 현황조사 여부의 판단기준으로만 활용하셔야 합니다.   등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니므로, 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인하신 후 판단하시기 바랍니다.
등기부등본 상 권리관계 등기부등본 상 단순 권리 관계만을 토대로 한 내용임에 주의
최초근저당권자인 중앙농협의 임의경매 신청사건으로 현재 최저매각가격 기준에서 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음)에 의한 매각불허가 및 취하의 가능성은 적을 듯 합니다.   말소기준권리인 2013.05.15 중앙농협의 근저당 이후 등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 소멸대상은 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니니 이점 주의하시기 바랍니다.
임대차 및 점유관계 기본 서류 상에 나타난 임대차 및 점유관계로 현황 상 다를 수 있으므로 주의
조사 된 임차내역이 없는 것으로 보아 소유자 점유의 물건으로 추정되며, 이 경우 실무에 있어서는 상당한 명도저항이 예상되는 바 이점 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.   또한, 말소기준권리 이후의 전입으로 대항력 요건을 갖추지 못하였으나, 소유자 외 1인의 전입이 확인되는 바 임대차 및 점유관계에 특히 주의하시기 바랍니다.   소유자 점유의 물건인 경우 명도저항으로 인해 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행까지 염두해두어야 하며, 이 경우 순수집행비용을 비롯한 유체동산의 보관료(통상3개월분), 유체동산의 압류 및 매각비용 등이 상당액 발생하는 바 이점 역시 주의하시기 바랍니다.   명도저항은 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 차이가 발생하며, 이는 명도의 기간 및 추가비용 발생 가능성과 직결되는 매우 중요한 사항으로서 특히나실거주 목적인 경우 더욱 더 주의를 기울여 제반 내용에 대한 추가확인 및 재확인이 반드시 필요합니다.
해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.