계약금배액배상하더라도 계약해지하고싶습니다

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아파트(현재 세입자 거주중)를 매도 계약체결하였습니다.
세입자 전세계약만료일이 5월이라 , 잔금과 등기를 2021년 5월로 계약했으며 전세 안고 계약이 아니라서 내년 5월까지는 제앞으로 등기가 유지됩니다.

현재 중도금이 입금된 상황이라 원칙적으로 해지가 불가능하다는것을 알고있습니다.
다만, 특약사항에 "매도인은 현 세입자가 계약갱신청구권을 실행하지 않을것을 확인하고 전세기한까지 이사나감을 확약받고 책임지기로한다"라는 문구가 있고 계약당일날 세입자께서 함께 동행해서 상기 사항에 대해서 날인도 하였습니다.
집값이 두달만에 많이 상승했습니다 .여기서, 계약후 두달이 지난 오늘, 세입자의 변심으로 계약갱신권을 사용한다고 세입자분이 입장을 바꾸게 되면 어떻게 될까요?

계약시점은 전세만료기간 기준으로 7개월전이므로 상기 계약서 날인등의 효력이 없으니, 주장을 번복하여 계약갱신 청구권을 사용한다고합니다.
만약 그렇다면 세입자가 이사나가기를 확약받고 책임지기로 한 매도자가 책임져야하는것 같은데 계약해지로서 책임지고싶은데 계약 해지는가능한지, 손해배상을 어느정도까지 해줘야하나요?
통상 계약해제의 책임이 있는 당사자에 대하여 손해배상책임을 부담하도록 하며 이 때 손해배상액은 계약금이 기준이라고하는데 계약금 배상해주고라도 해지가 가능한가요?
집값상승분만큼 손해배상하는 법률해석은 없다던데.. 정말그런가요?

매수자는 계약을 유지할것으로 예상됩니다. 집값이 많이올라서 본인들이 실거주 불가하더라도 매매계약자체는 가지고 가고싶어할겁니다 그렇지만 원래계약이 전세안고 매매가 아니었기에 세입자가 갱신청구권을 쓴다면 전세기간을 연장해야하기에 매매계약은 깨져야하는게 아닌가요?

요즘 정책이 세입자 우선이고 갱신청구권보다 앞서는 권리는없다고하고 내년5월까지 아직은 매도에게 등기가 있고세입자의 전세금이 아직 매도에게 있으니 다양한 법적해석이 나올수도 있을거라 기대합니다.

혹은 임차인의 계약갱신청구권을 제한하는 특약사항이 불법이라면 계약자체를 무효로 볼수있지않을까요
좋은말씀 부탁드립니다

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