신탁등기 전세계약 관련 문의드립니다.

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안녕하세요. 신탁등기 전세계약 관련 문의드립니다. 

1. 계약 대상 

 - 신축 빌라 

 - 국토교통부 실거래가 : 7억 5천

 - 부동산공시가격 알리미가 : 4억 1천 7백  

 - 수탁자의 위임장을 받아 위탁자와 계약 진행 예정. 잔금일에 수탁사와 위탁사간의 신탁등기 말소하고 수분양자에게 등기 이전 조건 

2. 계약시 확인 서류 

 - 위탁자(임대인 / 건설사) : 사업자등록증,대표자신분증

 - 수탁자(신탁사 / 은행) : 임대차계약동의서, 임대차계약 위임장

 - 수분양자 : 인감, 신분증, 매매계약서, 세금완납증명서

 ※ 신탁원부는 계약서 작성 전 발급받아 확인 예정 

 ※ 11/20 등기부등본 

4. 계약서에 기재할 특약 내용 

 - 임차인은 현장답사완료하였으며 현 시설물 상태에서 임대차한다

 - 임차인은 만기전 퇴실시 차기 임차인 입주시까지 공과금, 관리비 및 중개수수료를 부담한다.

 - 현 시설물에 대해 중대한 하자가 발생되는 부분에 대해서는 임대인이 수리해주시기로 한다.(임차인의 고의파손제외)

 - 임차인은 신탁원부, 등기부등본을 확인하고,건축물대장 확인하고 계약을 진행한다 

 - 본 계약은 신탁말소조건으로 동시에 수분양자에게 등기이전계약이며 잔금일 말소증을 임차인에게 제공하기로하며 이행하지않을시 계약은 무효로한다

  - 본 계약은 전세자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

 - 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 

다만, 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.

 - 임대인 및 수분양자는 임차인의 대항력을 보호함에있어 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권, 근저당권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.

 - 임대인 과 수분양자는 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

<질문> 

1. 계약서 작성 시 계약 주체는 누구로 설정되어 있어야 할까요? 

2. 계약금은 어떤 계좌로 입금해야 할까요?

3. 잔금 입금 시 어떤 순서가 맞을까요?

  (1) 신탁등기 말소 확인 후 입금 

  (2) 입금 후 신탁등기 말소 확인 

4. 잔금 입금 시 어떤 계좌로 입금해야 할까요?

5. 추가되어야할 특약사항이 있을까요?

6. 추가로 확인해야 할 내용이 있을까요? 

답변 부탁드립니다. 감사합니다.