월세 임대차계약서 특약 적당한지 봐주세요 :)

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안녕하세요 저는 임대인입니다.

얼마 전, 월세 임대차계약서를 작성하고 계약금만 받은 상태인데요.

특약 기재한 것을 수정하고 추가하고 싶은데 문구가 적당한지 의견을 구하고자 합니다.

(수정)

당초 기재한 특약은 "만기 퇴거시 애완동물 냄새에 대한 소독비용은 임차인이 부담한다." 입니다.

여기서 "만기" 를 삭제하고 "퇴거시 애완동물 냄새에 대한 소독비용은 임차인이 부담한다."

로 수정하고 싶습니다. 저는 퇴거시 소독비용을 무조건 받을 생각입니다. 

애완동물 있는 세입자는 안받겠다고 부동산에 언질하였으나 이가 누락되었고, 특약에 기재한 조건부로 계약하게 되었습니다. 세입자는 비용이 얼마인지 모르고 혹은 10만원 이하인줄 알고 있는 것 같습니다. 소독비용은 30만원 예상되고 월세는 45만원인데 적지 않은 부담이라 잔금 전에 고지해줄 예정입니다. 세입자가 반발한다면 문제가 될까요? 

(추가) 조항에 대한 의견 부탁드립니다.

1. 사전 고지하지 않은 애완동물의 사육을 금한다.

이전 세입자와 계약할 때 애완동물 기르는 것을 몰랐다가 입주 후에 기르는 것을 알게 되어서 애완동물 사육을 금하기로 한건데, 이번에도 애완동물 기르는 집이라 고지한 애완동물 외에는 (더) 못 기르게 하려고 합니다. 

2. 흡연 및 불법 행위를 금한다.

흡연자가 없다고 하지만 (흡연으로 인한 냄새 우려) 불법 행위는 안 일어날 것 같지만 넣었습니다,

3. (원상복구의 범위) 문, 몰딩, 벽, 바닥(마룻바닥 아님), 샷시, 철장, 싱크대, 신발장, 화장실(세면대, 변기, 타일)의 훼손을 금한다. 불가피한 훼손 필요 시 임대인과 협의 후 한다. 

이전 세입자 퇴거 후, 집 수리과정에서 문, 몰딩, 벽 훼손이 발견하게 되어 추가하고자 합니다.

훼손 우려되는 범위가 많아서 표준임대차계약서상의 원상복구 조항에 포함되는 항목은 제거하고 명시하고자 합니다. 별도 기재해놔야 손해배상 청구가 가능한 범위를 알려주시면 감사하겠습니다.

임차인은 곰팡이가 없는 현재 상태를 유지하도록 한다. 

30년 정도 된 아파트입니다, 현재 곰팡이는 없으나 관리에 따라 생길 수 있어서 넣고자 합니다.

(번외 질문)

이전 세입자가 커텐을 설치하면서 고정 위치가 마땅치 않았는지 몰딩에 구멍을 뚫었습니다.

현재 계약이 종료된 상태이지만 원상복구비용을 청구할 수 있는지 궁금합니다.

답변 부탁 드립니다!!