아파트 매도시 잔금을 받기 받기위한 전세계약 관련 질문

질문 1.  만약 잔금을 받지 못하게 되는 경우 매매계약이 무효가 된다면 소유권이전등기를 한것도 함께 무효가 되어 우리가 다시 소유권을 바로 찾을 수 있는 것인지 또, 계약금과 중도금 반환 의무가 있는지 궁금합니다.

 

1. 이론적으로는 바로 찾을 수는 있을 것입니다.

 

2. 하지만 절차상으로는 다시 이전등기에 필요한 서류도 받아야 하고, 매수인에게 인감증명서, 인감도장도 받아야 하니 상당히 복잡한 절차가 필요할 것입니다.

    배째라고 하면 소송까지 가야 하는 일이 생기니 등기필정보, 등기에 필요한 서류도 중개업자가 보관을 하는 것으로 하는 것이 좋습니다.

질문 2.. 매수인에게 소유권이전이 되면 혹시나 다른 채권자들이 있어서 권리를 내세운다면 이런 전세계약서(잔금확보를 위한 전세계약서)의 보증금이 우선 순위 변제권 성립이 되는지 궁금합니다.

부동산관련법 판례에서 '매매잔금을 임대차 보증금으로 전환하기로하고 임대차계약을 체결하였다는 사정으로 임차인이 대항력을 갖지 못한다고 볼수는 없으나 이는 대항력을 취득한것처럼 외관을 만든것 뿐이므로 무효에 해당되어 주택임대차보호법이 정하는 대항력을부여받지 못한다'는 내용을 보았습니다.

제가 하게될 잔금을 확보하기 위한 전세계약에도 이런 판례가 적용되어 무효인지요?

1. 매매대금을 받기 위해서 전세계약으로 활용하면 보호가 된다는 판례도 있지만

    위의 판례처럼 외관만 주택임대차의 형식이라고 하여 보호가 안될 가능성도 있습니다.

 

2. 그래서 만에 하나를 대비해서 제3자인 중개업자가 서류를 보관하고 있어야 한다는 것입니다.

 

질문 3. 만약 매수인이 소유권이전이 된 후 바로 매도해버리는 경우에 전세계약에 따른 보증금 확보관계는 어떻게 되는지요?

 

1. 그런 일이 발생할 수도 있을 것입니다.

    형사상 배임죄의 책임을 물을 수 있지만 배째라고 하면 골치 아픕니다.

 

2. 그래서 중개업자가 서류를 보관하고 있으면 그런 걱정은 없습니다.

질문 4. 소유권이전등기를 잔금지급보다 먼저 해주는 이런 경우에도 매매계약서 상의 매도인으로서의 채권은 인정되는지요?

1. 인정해줍니다.

 

2. 받을 돈을 다 못받았으니 매도인의 권리는 인정됩니다.

    중개업자가 등기에 필요한 서류를 보관하고 있어야 매도인이 문제 없다는 것을 명심하셔야 할 것입니다.