1. 질문요약 - 제2종 근린생활시설 원룸에 입주하려고 전입신고와 확정일자 가능하다고 듣고 계약서 작성하였는데, 임대차계약 신고를 하니 호수는 기재가 안되고 층수로만 기재가 되더군요. 1. 최우선변제가 가능한지? 2. 다른 불이익은 없는지? 3. 건축용도가 사무소이면 청년월세지원을 받을 수 없는 건가요?
2. 근린생활시설이란 주택단지 인근에 입지해 주민들에게 일상생활에 필요한 재화 및 서비스를 제공하는 시설을 말하며, 업종과 규모에 따라 제1종과 제2종으로 구분되고, 제1종은 소매점, 휴게음식점, 제과점, 미용실, 목욕탕, 세탁소 등 주민생활을 위해 필수적인 시설들이며, 제2종은 공연장이나 종교집회장 등 제1종보다 큰 규모의 취미생활·편의생활 관련 시설들입니다.
3. 이에 반해 주택이란 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물로서 취사시설이나 바닥난방과 시설을 필수로 요하는데, 근린생활시설은 이러한 주거시설을 갖추고 있지 않습니다. 그런데 일부 건축주는 취사시설과 난방 보일러를 설치하여 근린생활시설을 주거용으로 불법개조한 뒤 임대하기도 합니다.
4. 이렇게 근생주택이 존재하는 이유는 정상적인 주택과 내·외부 생김새가 비슷한 반면, 주차장은 적게 만들고 건물은 4층이상 높게 건축해도 되기 때문에 일반주택보다 세대수를 더 많게 설계하여 임대인은 높은 임대수익을 올릴 수 있고, 주택수에도 산정되지 않아 종부세 대상도 되지 않으므로 불법이지만 대체투자상품으로 최고의 상품이 되기 때문입니다.
5. 게다가 임차인에게 소중한 보증금을 지키기 위해 필요한 전입신고는 가능합니다. 다만, 계약서를‘주거용’으로 작성해야만 확정일자를 받을 수 있으므로 특약사항에 "근린생활시설이지만 주택으로 사용함”이라는 문구를 넣는 것이 좋습니다. 이를 두고 임대인이 반대하는 경우도 있는데, 그 이유는 임차인이 전입신고와 확정일자를 받게 되면 주택으로 간주되어 건축물대장에 위반건축물로 등재되거나 이행강제금이 부과되기 때문입니다.
6. 그러나 이러한 근생주택은 전세자금대출을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 등기부나 건축물대장에 상가이기 때문이며, 후일 계약이 만료되고 새로운 임차인을 구할 때도전세대출이 안되므로 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 새로운 임차인이 구하는 것도 수월하지 않습니다. 월세임대차의 경우 보증금이 고액이 아니기 때문에 그나마 안전하다 할 수 있지만, 전세의 경우에는 보증금이 크기 때문에 최우선변제를 받는다고 해도 전액을 보장받기는 위험할 수 있습니다.
7. 그리고 근린생활시설을 주거용으로 임대차 계약할 때 주의사항은 ① 전입신고가 가능한 건물인지 ② 건축물대장에 해당호실(불법으로 세대를 구획하면 대장상에 해당 호실은 나타나지 않음)이 있는지 ③ 근린생활시설은 영업용도라서 수도·전기·가스요금이 주거용보다 얼마나 더 나오는지 등입니다. 따라서 임대차계약의 보증금이나 월세가 저렴하다는 이유만으로 근생주택을 선택하게 되면, 그만큼 보증금에 대한 위험이 도사리고 있다는 것을 감안하시고 선택하지 않는 것이 좋을 것입니다.
그럼, 제 답변이 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
