건축물대장없이 소유권보존 등기가 있는 집문제 해결방법

1. 질문요약 - 아버지가 1995년 매매계약한 시골집의 건물명의자는 다른 소유자(사망)이고, 토지만 아버지 명의라는 것을 알게 되었는데, 군청에 가서 문의해보니 건물등기를 아버지로 이전해야 한다고 함.

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2. 1번 질문의 당시 계약에 관여했던 법무사를 찾는 방법은, 그 당시 매매계약서나 소유권이전 등기서류 중에 영수증이나 신청서류에 법무사의 이름, 상호나 연락처가 적혀있을 것인데, 이름이라도 찾게 되면 법무사협회에 연락해서 법무사를 찾는 방법도 있습니다. 다만 오래되었다면 찾기 어려울 수도 있는 점을 감안하시기 바랍니다.

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3. 2번 질문의 건물대장이 없고, 소유권보존등기만 되어있으나 소유자는 사망한 상태라면, 소송을 제외하고는 위 건물의 소유권등기를 강제로 토지소유자에게 이전할 방법을 찾기는 쉽지 않습니다. 다만 아버지께서 그 집에 오랫동안 사셨다면 점유로 인한 시효취득은 가능하지만, 시효가 지났다고 해서 곧바로 소유권이전이 되는 것은 아니라, 20년의 시효기간이 완성된 후 점유자가 시효기간 완성당시의 소유자를 상대로 소유권이전 등기청구소송을 제기해야 합니다.

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4. 그 외에도 건물소유자가 사망하여 상속인이 없는 경우, 국가 귀속절차를 거쳐 국가 소유로 귀속된 후 토지소유자로 명의변경 등기를 신청할 수도 있으나, 국가귀속 신청을 하려면 사망자의 기본증명서, 가족관계증명서, 소유권증명서류 등을 준비해서 신청해야 하는데, 서류준비가 어렵고 행정절차를 거쳐야 하므로 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

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5. 또한 건축물 철거 후 토지 소유권 취득하는 방법으로 건축법 제79조 제1항에 따라 사용불능 또는 위험하다고 판단되는 건축물은 안전성 검토를 통해 건축물의 상태를 확인하고 위반건축물로 판단되면 행정기관의 명령에 따라 철거해야 합니다. 이는 건축물이 소재하는 시·군·구청에 건축물 철거명령을 신청하여 건물을 철거하고 토지 소유권을 취득하는 방법이지만, 철거명령은 건축법을 위반한 건축물에 대해 행정기관이 철거 명령을 내리고 시행하는 처분이라서 현재 위 주택이 그런 조건에 부합하는지 확인해보셔야 하므로 그리 쉽지 않습니다.

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6. 3번 질문의 20년 넘게 모르고 살았는데 그대로 두어도 특별히 문제가 생기지는 않을 것입니다만, 매매나 임대 등 토지소유권 행사에 불편할 수는 있을 것입니다.

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7. 4번 질문의 소유권등기 이전을 하려면 건축물대장 없이는 가능한가에 대해서는 건축물대장 없이도 원칙적으로 등기이전은 가능하지만, 등기소에서는 건물소유자의 동의서류나 소유권이전 판결없이는 등기서류 접수가 불가능하다는 점입니다. .

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8. 다시 정리하자면, 첫째는 토지소유자로서 건물로 인해 토지소유권의 제한을 받는다는 이유로 건물철거소송을 하시는 방법, 둘째는 점유시효기간 20년이 완성되었으므로 아버지께서 건물소유자를 상대로 소유권이전등기 소송을 제기하는 방법, 셋째는 건물소유자가 사망하여 상속인이 없는 경우라면, 국가 귀속절차를 거쳐 국가 소유로 귀속된 후 명의변경 등기를 신청하는 방법, 네째는 건축법 제79조 제1항에 따라 사용불능 또는 위험하다고 판단되는 건물인 경우 안전성 검토를 통해 시·군·구청에 건물철거명령을 신청하여 건물을 철거하고 토지 소유권을 취득하는 방법 등이 있습니다만, 어느 쪽도 상당한 비용과 시간이 걸리게 될 것입니다.

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그럼, 현명하게 결정하시어 건물등기 문제를 잘 해결하시기 바랍니다.