안녕하세요~ 작성자님!
부동산 투자 계획을 가지고 계시군요!
맞습니다.
요즘 금리가 낮다 보니 많은 분들께서 예금 적금보다는 확실히 투자에 발을 들이시는 것 같아요~
또한 치솟는 부동산 가격으로 인해 수혜를 받은 사례도 많죠. 그래서 더욱 많은 관심이 쏠리는 것 같습니다.
하지만 그렇기 때문에 현재 아파트나 오피스텔 같은 경우 레드오션이며 정부의 부동산 정책 제한이나 규제가 많이 걸려있습니다.
질문자님께서 지금부터 부동산 및 투자 공부를 하신다고 하셨는데 백 번 도움이 되실 겁니다. 아직 늦지 않으셨으니 지금부터라도 꾸준히 공부하시면 됩니다^^
우선 제가 투자 전문가로써 말씀드리고 싶은 것은 부동산 투자는 점차 힘들어 질 것이라는 점입니다.
최근 아파트 관련 부동산 법률이 많이 개정되고 제제도 심해지고 있으며, 실제로 내년부터 분양권 양도소득세도 70%까지 오르기 때문에 부동산 투자는 리스크를 안고 가셔야 합니다. 따라서 부동산에 투자했던 많은 투자자들이 현재는 규제없이 수익을 받아볼 수 있는 수익형 부동산, 그 중에서도 지식산업센터에 많은 관심을 보이시죠.
따라서 저는 안정성과 수익성 부분을 고려해 보았을 때 수익형 부동산, 그 중에서 지식산업센터에 투자하시는 것을 추천드립니다.
무조건적으로 장점만 말하는 것이 아닌 객관적인 입장에서 간략한 정보를 알려드리겠습니다.
수익형부동산은 상가,오피스텔,지식산업센터,호텔 등등...여러가지로 나뉘는데요,
수익형부동산에 손을대려면 월세를 내가 납입해야하는 이자 등을 고려하여 알맞는 금액대에
공실리스크가 적은 물건에 투자를 해야하며 시세차익 까지도 기대해볼 있는 물건에 투자를 해야하죠.
대표적으로 오피스텔과 지식산업센터만 비교해 본다면
1) 오피스텔 분양 투자
역세권의 오피스텔의 경우 인기가 좋으며 월세는 1,2년단위 계약이 많이 대부분 진행, 주기적으로 세입자바뀌기 때문에 계약마다(1~2년단위) 복비와 도배,장판 비용 기타 수리비 등이 은근 부담됩니다.
월세가 잘 나올 오피스텔들은 대부분 전매제한이 걸려있을 겁니다.
(수도권 등 사업자에 따라 , 전입신고시 주택수에 포함되고 벌금)
개인명의로 1개 이상 분양받을 시 대출이 적게나오거나 안나오는 경우가 다반수 입니다. 또 현재 오피스텔도 공급과잉 상태입니다.
2) 지식산업센터 분양 투자
지식산업센터는 아파트형 공장에서 명칭이 바뀐이름 입니다.
오피스텔에 비하여 대중성은 떨어지고 공급과잉 상태입니다.
그런데 왜 추천하느냐?
개인사업자,법인,등의 회사가 들어오기에 기본적인 월세계약이 장기가 많습니다.
기본 계약단위가 3년 에서 5년 많게는 10년 이므로 복비절감이 가능합니다.
또한 상가랑 같은 개념으로 계약종료시 원상복구를 시키고 나가야 한다 개념입니다. 위에 언급되었던 도배 장판 등 수리비를 임대인이 부담할 필요가 없습니다.
가장 큰 장점은 주택법에 적용을 받지 않습니다. 전매제한또한 없어 대출이 주택종류의 수익형 부동산들보다 비교적 엄청 많이 나옵니다. 대출비율이 높아 매매도 활발하게 이루어집니다. 실입주기업은 취득세50% 재산세37.5%의 감면의 세제혜택도 받을 수 있습니다. 대출이 많이나오기에 소액 투자에 안정적인 고수익률로 인기가 많아진 상품이고 건설사도 지식산업센터가 상가개념이라 오피스텔보다 돈이 잘되니 많이 짓게 되었죠 게다가 인기가 많으니 더욱 짓고있는 겁니다.
즉 공급과잉 상태 입니다.
한마디로 장점도 명확하지만 단점도 명확한게 지식산업센터 분양 입니다.
이게 얼마나 인기가 많냐면 수도권에는 아파트 보다 많이 짓고 있는게 지식산업센터 라고 합니다. 이만큼 과잉공급이 된다면 이걸 방어할 수단이 무엇이 있는지를 정확하게 짚고 투자 하셔야합니다.
예)
내가 투자하려는 지역에 지식산업센터가 몇개나 있는지 또 얼마나 추가계획되어있는지가 중요합니다. 규모는 얼마나 되고 수요는 누구고 어떤 브랜드로 들어오는지,
공실을 방지하기 위한 기본은 해당 지역내의 규모가 가장 큰 지식산업센터에 투자를 하시는 겁니다. 브랜드있는 대형화 지식산업센터가 트랜드인 이유는 규모가 크다면 관리가 잘되고 시스템(부대시설 등)도 작은 규모에 비하여 잘되어있으며 브랜드값을 한다. 라고 합니다.
또 타 소규모 지식산업센터에 비해 임대도 먼저 맞춰지고 가격상승 또한 먼저 더 많이 생깁니다. 아파트도 브랜드에 대단지들이 먼저 오르고 맞춰지듯 같은 원리입니다.
지금 유행을 타고 있는게 지식산업센터 분양 투자 입니다. 그만큼 더욱 알아보고 조심히 투자하셔야 되는 물건인거죠. 입지만 잘 선택하신다면 장점이 더 많고 다른 부동산들에 비하여 현재 매력적인 물건인건 분명합니다.
언제든 문의주시면 제가 투자자의 입장으로 상담 도와드리겠습니다.
감사합니다.
010-3250-2956
김차연 대리
