안녕하세요.
공동주택관리법 제25조 및 시행령 25조, 사업자선정지침 등을 검토해보면 공산품구입의 경우 수의계약대상인데 20만원 정도(단가5000원 40개 LED조명)를 구입할때도 입대의 의결이 필요한 것인지?
=> 공동주택관리법 제25조제2호에 따르면
의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느
하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서
발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 관리비등이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는
경우 전자입찰의 방식으로 사업자를 선정하거나(전자입찰의 방식을 적용하기 곤란한 경우로서
국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 예외), 그 밖의 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는
방식을 따를 것으로 규정하고 있고....
이에 따라 시행령 제25조제1항제1호 나목에 따라....
법 제25조에 따라 관리주체가 사업자를 선정(게약의 체결을 포함)하고 집행해야 하는 것으로
주민공동시설의 위탁, 물품의 구입 및 매각, 잡수입의 취득, 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는
사항에 대하여 관리주체가 사업자를 선정하고 집행해야 하도록 규정하고 있으며...
동 시행령에 따라
국토교통부장관이 정하여 고시한 주택관리업자 및 사업자 선정지침
제2조제1항제2호 및 제4조제3항, 제5항 및 별표2에
1. 공산품을 구입하는 경우 수의계약 대상 < 지침 제4조제3항 관련 별표2 2 >
2. 지침 제4조제3항에 따른 수의계약의 경우 수의계약 전에 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.
라고 규정하여 수의계약 전 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련된 중요사항에 대하여 입주자대표회의 구성원
과반수 찬성의 의결을 요하도록 규정하고 있으므로....
위와 같이 해당 관리주체는 수의계약으로 공산품 구입을 하는 경우에도 해당 공산품의 구입계약처의 선정,
구입 계약 조건 등 구입 계약과 관련된 중요 사항에 대하여 입주자대표회의의 의결을 거쳐 의결에 따라
결정된 해당 구입 계약업체로부터 해당 물품을 구매하여야 할 것으로 보여집니다.
< 추신 >
이와 관련하여 해당 관리주체가 수의계약으로 공산품 구입을 하는 경우에 입주자대표회의의 의결을
거치지 않고 해당 물품을 구매한 경우, 입주자대표회의가 법위반을 하고 있는 것이라 판단할 수는 없고.....
관리주체가 법위반을 하고 있다고 보는 것이 (주관적인 판단임) 올바른 판단, 해석기준이라 사료됨.
< 참 조 >
공동주택관리법
제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)
의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.
1. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.
2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것
공동주택관리법 시행령
제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등)
① 법 제14조제10항에 따라 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다. <개정 2018. 9. 11., 2020. 4. 24., 2022. 12. 9.>
② 법 제14조제11항에 따른 입주자대표회의의 의결사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2017. 1. 10., 2018. 9. 11., 2019. 10. 22., 2020. 4. 24., 2021. 1. 5., 2022. 12. 9.>
1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함한다. 이하 같다)
2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지
3. 공동주택 관리방법의 제안
4. 제23조제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)
5. 공용시설물 이용료 부과기준의 결정
6. 제23조제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인
7. 제23조제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 결산의 승인
8. 단지 안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지ㆍ운영 기준
9. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
10. 장기수선계획에 따른 공동주택 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량
11. 법 제35조제1항에 따른 공동주택 공용부분의 행위허가 또는 신고 행위의 제안
12. 제39조제5항 및 제6항에 따른 공동주택 공용부분의 담보책임 종료 확인
13. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설(이하 “주민공동시설”이라 하며, 이 조, 제19조, 제23조, 제25조, 제29조 및 제29조의2에서는 제29조의3제1항 각 호의 시설은 제외한다) 위탁 운영의 제안
13의2. 제29조의2에 따른 인근 공동주택단지 입주자등의 주민공동시설 이용에 대한 허용 제안
14. 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우로 한정한다)
15. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
16. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항
17. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 법 제14조제12항에 따라 제2항제12호에 관한 사항은 의결사항에서 제외하고, 같은 항 제14호 중 장기수선계획의 수립 또는 조정에 관한 사항은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결한다. <신설 2020. 4. 24., 2022. 12. 9.>
④ 입주자대표회의는 관리규약으로 정하는 바에 따라 회장이 그 명의로 소집한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집해야 하며, 회장이 회의를 소집하지 않는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행한다. <개정 2020. 4. 24.>
1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때
2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때
3. 전체 입주자의 10분의 1 이상이 요청하는 때(제2항제14호 중 장기수선계획의 수립 또는 조정에 관한 사항만 해당한다)
⑤ 입주자대표회의는 제2항 각 호의 사항을 의결할 때에는 입주자등이 아닌 자로서 해당 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해해서는 안 된다. <개정 2019. 10. 22., 2020. 4. 24.>
⑥ 입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사ㆍ노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 아니 된다. <개정 2020. 4. 24.>
제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)
① 법 제25조에 따라 관리주체 또는 입주자대표회의는 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정(계약의 체결을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하고 집행해야 한다. <개정 2017. 1. 10., 2021. 1. 5., 2021. 3. 30.>
1. 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항
가. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선ㆍ유지(냉방ㆍ난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사
나. 주민공동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득(제29조의3제1항 각 호의 시설의 임대에 따른 잡수입의 취득은 제외한다), 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항
2. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항
가. 법 제38조제1항에 따른 하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사
나. 사업주체로부터 지급받은 공동주택 공용부분의 하자보수비용 을 사용하여 보수하는 공사
3. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 다음 각 목의 사항
가. 장기수선충당금을 사용하는 공사
나. 전기안전관리(「전기안전관리법」 제22조제2항 및 제3항에 따라 전기설비의 안전관리에 관한 업무를 위탁 또는 대행하게 하는 경우를 말한다)를 위한 용역
② 법 제25조제1호에 따른 전자입찰방식에 대해서는 제5조제1항을 준용한다.
③ 법 제25조제2호에서 “입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식”이란 다음 각 호에 따른 방식을 말한다. <개정 2017. 8. 16.>
1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것. 이 경우 다음 각 목의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
가. 입찰의 절차
나. 입찰 참가자격
다. 입찰의 효력
라. 그 밖에 사업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항
2. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것
④ 입주자등은 기존 사업자(용역 사업자만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 전체 입주자등의 과반수의 서면동의로 새로운 사업자의 선정을 위한 입찰에서 기존 사업자의 참가를 제한하도록 관리주체 또는 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 관리주체 또는 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.
주택관리업자 및 사업자 선정지침
[시행 2022. 3. 1.] [국토교통부고시 제2021-1505호, 2021. 12. 30., 일부개정]
국토교통부(주택건설공급과), 044-201-3368, 3381
제1장 총칙
제1조(목적) 이 지침은「공동주택관리법 시행령」제5조제2항제1호에 따른 주택관리업자 선정과 제25조에 따른 사업자 선정 및 제5조제1항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.
제2조(적용대상) ① 이 지침은 「공동주택관리법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제2조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 다음 각 호에 해당하는 경우에 적용한다.
1. 영 제5조제2항제1호에 따라 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우
2. 영 제25조에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체가 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우
② 「공동주택관리법」(이하 "법"이라 한다) 제11조제1항에 따른 사업주체 관리기간 중 제1항제2호에 따라 사업자를 선정할 때에는 동 지침에서 정하고 있는 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 적용한다.
제4조(입찰의 방법) ① 제2조에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 한다.
② 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표 1]과 같다.
③ 제1항에도 불구하고 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있다.
④ 제2항에 따른 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.
⑤ 제3항에 따른 수의계약의 경우 수의계약 전에 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.
⑥ 입주자등은 제4항에도 불구하고 입주자대표회의의 구성원이 과반수에 미달하여 의결할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 입찰과 관련한 중요사항을 결정할 수 있다.(제1호 및 제2호의 구체적인 절차와 방법은 관리규약으로 정함)
1. 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 아니할 것
2. 제1호의 요건이 충족된 이후 전체 입주자등의 과반수 이상이 찬성할 것
제30조(잡수입 등과 관련한 사업자 선정)
잡수입, 물품의 매각, 주민운동시설의 위탁 등을 위한 사업자 선정은 제3장을 준용한다.
