증여세 부과기준= (시가-대가)의 차액이 시가의 30%이상 또는 그 차액이 3억원 이상 경우입니다
증여금액 = (시가- 대가) - (시가의 30%와 3억원 중적은금액)
일단 2억1천에 매매계약서를 작성하고 5천만원 증여로 매매계약서에 부기후
▶▶ 실제거래가액은 1.6억이므로 증여세 대상이나 증여공제 5천이하이므로 증여세 는없습니다( 과거 10년년 증여가 없엇다면)
부모와 전세계약서 1억1작성한 나머지 5천만 계좌이체내역으로 남겨도 가능한건지....
▶▶가족간 전세계약시 실제 상황에 따라 증여문제가 된사례도 잇고(대다수) 안된 사례(극히일부)도 있습니다
가족간 전세계약시 치켜야할 최소한의 주의사항
1. 일반적인 전세계약 형식 갖출 것
부모와 자녀 간에 전세계약을 체결할 때에도 일반적인 전세계약과 마찬가지로 가능하면 중개인에게 정식으로 의뢰하여 전세계약서를 작성해야 하고, 전입신고 및 확정일자를 반드시 갖추어야 합니다.
이 것은 주의사항 중 가장 기본이면서도 가장 중요한 요건입니다.
2. 부모와 자녀의 동거 X
부모와 자녀가 전세계약을 체결했다면, 부모와 자녀는 세입자와 집주인의 관계이므로 주민등록상으로도 실제로도 함께 거주하지 말아야 합니다.
특히 자녀가 평생 부모와 함께 거주하다가 갑자기 주택을 구입하면서 부모로부터 전세보증금을 받고 전세계약을 체결하는 것은 사회통념상 인정되기 어렵습니다.
만약 어쩔 수 없이 함께 거주해야 할만한 상황이 있다면 실제 부모가 거주하는 공간 만큼만 비례하여 전세보증금이 지급되어야 합니다.
3. 매매대금과 전세보증금과의 연관성 X
자녀는 부모로부터 전세보증금을 받지 않아도 스스로 주택을 구입할 수 있는 경제적 능력이 있어야 하고, 부모는 전세보증금을 반환 받을 이유가 있어야 합니다.
특히 자녀가 주택 취득시 지불하는 매매대금의 대부분을 부모가 전세보증금 형태로 지원하는 방식은 피해야 합니다.
또한, 매매대금 지급 기일과 전세보증금 지급 기일이 맞아 떨어져 전세보증금으로 매매대금을 지급한다는 인상을 주지 말아야 합니다.
나아가 매매계약과 전세계약을 동시에 체결하는 경우, 주택을 매수하는 자녀와 전세세입자인 부모가 전세계약을 체결하지 말고, 거래 관행에 맞게 주택 매도인과 부모가 전세계약을 체결한 후 자녀가 주택을 매수하면서 전세계약을 승계하는 방식이 적절합니다.
비슷한 사례
조세심판원은 아래와 같은 이유로 증여세 부과가 정당하다고 보았습니다.
(조심-2019-서-1466)
1. 아파트 취득 당시 자녀는 자금 여력이 전혀 없었으나 아버지는 자금 여력이 충분하였음
2. 아파트 매매계약과 전세계약이 동시에 체결될 경우 매도인과 임차인 간에 전세계약을 체결한 후 매수인이 이를 승계하는 것이 일반적인 관행인데, 거래 관행과 달리 매수인(자녀)과 임차인(아버지) 간에 체결됨
3. 부모와 자녀 간 전세계약서 체결되었으나 중개인 없이 직접 작성됨
4. 주민등록 기록상 자녀와 부모가 함께 아파트에 거주하다가 세무조사 통지 받고 주소 이전함
한편 부모님은 양도소득세 신고를 해야합니다
