일시적 2주택으로 취득세 감면분 추징이 되는지

1. 1:1 질문주신 비공개 님, 감사합니다.

2013년 1월 1일부터 2013년 6월 30일까지의 기간에 유상거래(매매, 분양 등)에 의해 무주택자가 취득하는

9억원 이하의 1주택 또는 1주택을 보유하다가 새로운 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우로서

3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 취득세를 납부한 때에는 표준세율(지방세법 제11조 제1항 제7호

나목 규정, 4%)을 적용하여 산출한 세액의 75%를 감면해 주었습니다(2013년 3월 23일 법률 제11716호로

개정된 구 지방세특례제한법 제40조의2 제1항 각 호 참조).

2. 위 지방세특례제한법 제40조의2에 따른 취득세 감면대상 1주택은 취득자 명의로 취득하는 주택이 1채

인 경우를 말하며 1세대가 여러 주택을 보유한 경우라도 세대원 중 1인이 신규로 주택을 취득하는 경우로

서 취득일 현재 주택을 보유하고 있지 아니한 경우 감면대상에 해당합니다(지방세특례제한법 기본통칙

40의2-1 참조).

즉, 주택 수는 인별(부부 별도)로 계산하여 2013년 4월 님의 명의로 취득하신 주택은 무주택자로서 취득

하신 1주택으로 취득세를 감면받은 것이며, 일시적 2주택으로 감면받은 것이 아니므로 3년 이내 1주택의

처분과 관계없이 당초에 취득세 추징대상 주택에 해당하지 않습니다. 

3. 그러나 양도소득세를 산정함에 있어 주택 수는 세대별로 계산하므로 1세대 2주택에 해당합니다.

1주택을 각각 소유한 남녀가 혼인하여 1세대가 2주택을 보유하는 경우 혼인신고일로부터 5년 이내에

비과세요건(2년 이상 보유)을 갖춘 주택을 먼저 양도하는 때에는 혼인에 따른 특례규정에 의해 비과세

적용을 받을 수 있습니다(소득세법시행령 제155조 제5항 참조).

즉, 2012년 6월 결혼 직후 매각하셨다는 님의 명의 주택의 보유기간이 2년 이상(2012년 6월 28일 이전에

매각하신 경우에는 보유기간 3년 이상 비과세)인 경우 위 특례규정에 따라 비과세 적용을 받으셨을 것입

니다. 

또한, 1주택을 소유한 1세대가 다른 주택(님의 명의)을 취득함으로써 2주택이 된 경우 기존주택(배우자분

명의)의 취득일부터 1년 이상이 지난 후에 다른 주택을 취득하고, 다른 주택의 취득일(잔금청산일 원칙)로

부터 3년 이내에 비과세요건(2년 이상 보유)을 갖춘 기존주택을 양도하는 때는 일시적 2주택으로 비과세

적용을 받을 수 있습니다(소득세법 시행령 제155조 제1항 참조).

따라서 2016년 4월 이내에 배우자분 명의 주택을 양도하시면 일시적 2주택으로 비과세 적용을 받을 수

있습니다.

4. 다만, 취득가액이 6억원 이하 또는 전용면적이 85㎡ 이하인 신축주택, 미분양주택, 또는 1세대 1주택자

(일시적 2주택 포함)가 보유한 주택(감면대상기존주택)을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의

기간에 사업주체 또는 감면대상기존주택 양도자와  매매계약을 체결하고 그 계약에 따라 취득(2013년

12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 포함)하는 경우에는

해당 주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대해 양도소득세 100%를 감면하

고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 때에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을

양도소득세 과세대상소득금액에서 공제해 줍니다(조세특례제한법 제99조의2 제1항 참조).

또한 1세대 1주택 비과세 규정 등을 적용할 때 위 조세특례제한법의 과세특례 적용대상인 주택은 해당

거주자의 소유주택으로 보지 않습니다(조세특례제한법 제99조의2 제2항 참조).

즉, 주택 수에 포함되지 않습니다. 

5. 따라서 2013년 4월에 취득하신 주택이 감면대상기존주택(1세대 1주택자로부터 취득하신 주택)인 경우

에는 이 주택을 취득하시고 취득일로부터 5년 이내에 양도하시면 양도소득세는 전액 감면받을 수 있습니

다. 단, 감면받은 세액의 20/100(20%)을 농어촌특별세로 과세합니다(농어촌특별세법 제3조 및 제5조

제1항 제1호 참조). 

또한 감면대상기존주택 등을 취득함으로써 1세대 2주택이 되는 경우에도 이 주택은 주택 수에 포함되지

아니하므로 이미 비과세요건(2년 이상 보유)을 갖춘 기존주택(배우자분 명의)은 언제 양도하셔도 1세대

1주택으로서 비과세 적용을 받을 수 있는 것입니다.

6. "1세대 1주택자의 주택"이란 2013년 4월 1일 현재 주민등록법상 1세대가 매매계약일 현재 1주택을

보유하고 있는 경우로서 그 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택을 말합니

다(조세특례제한법 시행령 제99조의2 제3항 제1호 참조). 그러나 올려주신 자료로는 해당 여부를 확인해

드릴 수는 없습니다.

또한, 감면대상기존주택 양도자(매도인)는 매매계약을 체결한 날부터 30일 이내에 2부의 매매계약서에

시장, 군수, 구청장으로부터 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에

게 교부해야 합니다(조세특례제한법 시행령 제99조의2 제12항 참조).

도움이 되셨기를 바라며 더 궁금해하시는 사항은 의견 쓰기에 올려주시면 보충하여 설명해 드리겠습니다.