투기과열지구 11억 아파트 증여세 질문입니다. 잘아시는 세무사님 도와주...

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아버지로부터 투기과열지구 아파트를 증여받게 되었는데요.. 

이 아파트는 1987년 3000만원에 구매를 하신 아파트입니다.

아버지는 아파트 2채를 보유하고 계시고 증여받는아파트외에 다른것은 현재 3억원정도 합니다.

증여받을 아파트는 최초구매가 3000만원, 최근거래가가 11억, 공시지가는 10억5천,, 현재 호가는 12~13억인 30평 아파트입니다.

현재 전세금 2억6천으로 세입자가 살고 있고 부담부 증여를 받아야 합니다.

와이프와 저 부부공동명의로 받을경우 증여세부담이 적어진다하여 공동명의로 받으려고 합니다.

개인적으로,, 아래와 같이 증여세 계산을 해봤는데 이게 맞는건지 모르겠네요..

아파트 가격은 최근거래가 11억과 공시지가 10억5천중 비싼거로 해야한다고 하는데 이것도 맞는지

모르겠네요.

최근거래가11억-전세금 2억6천=8억4천

공동명의므로,,

나의 과세표준은 8억4천만/2=4억2천만   4억2천만-자식기본공제 5천만=과세표준 3억7천만

여기에 구간별세율은 (1억*10%)+(2억7천*20%)=1천만+5천400만=나의증여세 6천400만원

와이프의 과세표준은 8억4천만/2=4억1천만   4억2천만-와이프기본공제 1천만=과세표준 4억1천만

여기에 구간별세율은 (1억*10%)+(3억1천*20%)=1천만+6천200만=와이프의증여세 7천200만원

나와 와이프의 증여세를 합하면 6천400만+7천200만=1억3천600만원...

이것이 정확한 증여세 계산이 맞는지.. 이것외엔 다른것은 없는지?? 좀 알려주세요~

아파트 담보대출같은것은 없습니다.

그리고 부담부증여라,,,, 아버지의 경우 전세금 2억6천에 대해 양도세를 내야된다고 하는데...

양도세는 계산을 어떻게 하고 얼마나 나오는지를 모르겠어요.. 잘 아시는분 좀 도와주세요.

정확한 증여세와 양도세 금액을 알게되면... 세무서에 맡겨야하는지 법무사한테 맡겨야하는지? 절차는 어떻게 되는지 이것도 알려주시면 너무 고맙겠습니다. 세금이 너무 크다고 판단되면 나중에 상속으로

받아야 할거 같아 ... 판단을 할수 있도록 좀 도와주세요~ 

그리고 세금자진납부시 3% 공제를 받는다는데 자진납부는 언제 어떻게 해야하는지도 좀 알려주세요.

감사합니다.