다가구 주택 상속으로 인한 공동명의시의 상속세 및 취득세 관련 문의

안녕하세요, 한국세무사회- 과 함께 전문가 답변을 진행하고 있는 최왕규 세무사입니다.

1. 무주택자의 경우 상속으로 인한 취득세는 감면의 대상이 되나 임대주택으로 등록된 주택이 있는 경우 유주택자로 볼 수 있으므로 감면이 대상이 될지는 정확히 말씀드리기 곤란합니다. 이는 상속등기를 담당하실 법무사님과 상의하시기 바랍니다.

2. 다가구주택의 경우 상속세 신고시 고시되어 있는 개별주택가격을 상속재산평가액으로 하여 피상속인 관할 세무서에 상속세 신고를 하시면 됩니다.

단, 부친이 사망한 것으로 보이는데 이 경우 상속재산가액에서 10억원이 상속공제가 되므로 감정평가를 받아 시가를 약 15억 정도 받는다고 가정한다면,

부친 명의의 금융부채와 보증금 합계액 8억원을 제외하면 7억원 정도 남고 금융재산을 더해도 10억원이 되지 않는다면 상속세 납부세액은 발생하지 않을 것입니다.

다만, 상속세 신고 후 상속세 세무조사가 진행되는데 피상속인의 10년치 계좌내역을 분석하여 자녀에게 증여한 가액이 있는 경우 사전증여재산으로 과세될 수 있습니다.

감정평가를 받는 아이디어는 절세에 굉장히 도움이 되는 방법입니다.

제 블로그에 있는 내용 소개해 드립니다.

https://blog.naver.com/cwk0104/221261830629

3. 기준시가로 신고하는 경우 매년 4월말에 개별주택가액 또는 공동주택가액이 새롭게 고시되는데 상속세 신고의 경우 상속개시일 기준의 기준시가를 적용하면 되므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.

상속개시일이 2019년 2월이라면 당시 고시가격은 2018년 기준 개별주택가액이 신고시 사용할 기준시가입니다.

마지막으로 위에서 언급하신 재산이외에 보험금, 주식, 차량 등이 있는 경우 반드시 신고하셔야 하며, 사전상속재산 등의 여부 검토를 하시기 바랍니다. 또한 충분한 부채가 있으므로 감정평가를 적극적으로 이용하면 추후 양도하는 경우 양도소득세에서 절세효과가 엄청나게 있다고 봅니다.

기준시가가 6.2억인데 감정평가를 15억에 받는다고 한다면 차액이 거의 9억 정도 발생하며 여기서 적용되는 세율이 그냥 35% 정도로 가정을 한다고 했을 때 그냥 러프하게 계산을 하여 3억원 이상의 절세효과가 있는데 상속개시일로부터 6개월 이내에 감정평가를 받아 상속세 신고하는 것이 합리적인 사고를 가진 사람이라면 무조건 해야 하지 않을까요?

감정평가수수료와 상속세 신고수수료가 몇 백만원이 들더라도 수억원을 아낄 수 있는데 안할 이유는 없다고 봅니다. 상속은 절세의 기회입니다!