토지를 매입해 상가를 건축임대 하려합니다.

위에분들이 답변하신것에 첨부하여 정리해볼개요.

1.상가라고 말씀하셨으니 건축법에서의 근린생활시설을 말하는것 같읍니다.
가장먼저 근린생활시설이니 임대수익이 중요한 관건이겠죠. 주변건물의 임대현황을 잘 판단하시고, 먼저 토지를 구입하시기전에 가상적으로 건물규모와 임대수익을 예상하셔야 하겠내요.

2.구입하시려는 토지의 도시이용계획확인원을 확인하시고 토지의 용도-어던 지역,지구인가에 따라 건폐율,용적율이 결정되는데 이것이 건물각층면적과 연면적에 중요하게 결정합니다.

3.2번에 법적사항에 따라 5층건물일때의 연면적이 나오는데 이것이 건축비를 중요하게 결정할겁니다.

4.건축비가 12억 나온다는것은..아마 주위분들이 이정도 지으려면 대략 이정도 들것이다라고말을 들으신거 같은데..건물은 비슷해보여도 건축비가 차이를 보일수있읍니다.
건축비+기타비용=15억이라면 기타비용이 3억정도인거 같은데..기타비용에 어떤걸 포함하신지..상당히 금액이 크네요..어떤내용인지..알수없어서..정확이 알려주시면 답변드리죠.

5.토지담보 80% 4억대출,미리 토지구입하시기전에 담보대출비율을 알아보신거 같네요.
지금 상황에선 담보대출4억+임대보증금= 건축비 12억..이 나와야 깔금하게 건물 신축하실거 같은데, 이것은 질문자분이 결정하실 중요한 사항인거 같네요.

6.건축비를 최대한 저렴하게 하셔야 하는게 좋을거같습니다.연면적이 얼마나오는지 안다면..어느정도 규모의 건축비(외장+내부인테리어수준에 따라 다르지만)가 산정되는데.아무래도 토지구입하시기전에..주변에 설계사무소나 건축업에 종사하시는분들에게 좀더 물어보시거나 저에게 이메일로 물어봐주시면 알려드리죠.

휴~ 좀더 자세한사항이 파악된다면 자세히 답변드리겟는데..건설사가 공사비를 얼마받고 지어준다 이런것은 경우에따라 많이 달라서..쉽게 답변드리기 힘드겠내요.

* 추가질의에대한 제 나름대로 답변입니다^^

1.토지경매에 참여하시려는것 같군요. 일단 동일한 비용이 지출된다면.저 같으면 중심상업지를 택하겠읍니다. 주거지역과 상업지역의 가장큰 차이점은 건물용도가 구분되어집니다.
상업지역에는 건축할수있는 시설(쉽게예를들어 유흥업소나 숙박시설등)이 주거지역에 설치할수없는데, 임대를 주로 생각하신다면 이런시설들이 그래도 월세가 더 높을거 같읍니다.
중요하게 보실사항이 주변에 있는건물들 시설들하고 전면도로입니다. 향후 지으실 건물들 용도나 수준등이 주변여건에 많이 영향을 받게될겁니다.미관지구 후퇴선도 중요하고,또한 이제 대지안의공지 규정이 부활되어서 이것이 적용되는지도 미리 판단하시고 하시면 좋을거 같내요.

2.토지담보금액이 커졌내요^^ 건설사가 말하는 담보금액은..일단 은행권대출이라고 보고(은행권이 아닐수도 있으니 알아보시고요^^) 건설사는 이 금액을 공사계약금과 일정기간동안의 공사기성금액으로 받고, 모자란부분을 (세입자임대보증금+건물완공후추가대출)로 채우려는것 같읍니다^^ 두개다 포함해서 여유금액이 나올수도 있구요^^
건설사가 기다려줄수있다면,,두가지 경우일수있지 않을까 생각됩니다. 첫째 상권이 좋아서 건물을 지으면 인기가 좋아서 세입자들이 잘 들어오겠다면 건설사 나름대로 판단하여 공사금액을 받는것이 문제 없다고 생각되면 기다려줄겁니다^^ 건설사도 자체적으로 상권분석을 하겠지요. 다른하나는 건물완공후 은행대출금액이 (토지+건물)로 증가되니 이 부분으로 공사금액을 받으실려는 생각을 하실수도 있읍니다. 이러한것은 사업적판단이기 때문에 잘 고려해보시기 바랍니다.

3.임차인들이 세를 들어오는것은 그분들도 장사로 돈을 버시려는 목적이기 때문에 어느정도 은행권대출이 있다하여도 그 비율이 안정적이다면 들어오시겠죠^^ 되도록 은행대출비율을 적게하시는게 세입자분들이 조금이나마 부담이 덜 하시겠지요. 건물지을때 돈이 많이 들어가니 은행대출을 잘 활용하는것이 경제적이실겁니다.

첨언하자면..토지를 구입하셔서 건물을 구입하셔서 임대수익을 생각하시거나 다시 매각을 생각하신다면,,처음부터 끝까지(토지구입에서 매각까지) 아주 긴 표를 만드시고 그에따른 투자시기나 투자금액 은행대출활용방안을 잘 고려하세요. 주변분들에게 물어보시는것도 좋지만..그분들은 말은 하셔도 책임은 지지 않으실테니.되도록 전문가분들을 많이 찾아가시고요.

더 궁금하신게있으면 또 글 올리세요^^

상가임대사업이수익성이있다면건축을해도무방하겠지요

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