집합건물(연립빌라) 불법개조건물 월세

전세/월세 사시는 분들 조심하셔야 할 점이 있습니다.

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저렇게 불법 증축한 건물을 전세들어가면

전세금 진짜 다 날리는 경우가 생깁니다.

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왜냐면 예를 들어드릴께요.

3층 건물 10억 감정으로 은행에서 대출을 해줍니다.

그런데 대출 받고

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4층에 옥탑방 같은거 증축해서 올리면

그 4층에 입주한 세입자 전세금은 나중에

집주인 망하면 경매 배당도 못받습니다.

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왜냐면 3층 건물 기준으로 은행에 최대한 대출을

다 받아놓고 불법으로 증축해 전세금 먹고 먹튀한게

되기 때문입니다.

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그래서 세입자분들

- 건물 옥탑방인 경우 불법건축물 아닌지 꼭 확인하셔야 하구요

- 같은 층에 쪼개기 해서 불법으로 가구 분리한 거 아닌지

위 2개는 꼭 확인하셔야 합니다.

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안그런 진짜 전세금 일부나 몽땅 날릴 수도 있습니다.

실제 벌어지고 있는 일이라 매우 주의하셔야 합니다.

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전세 근저당 계산법 - 집값이 하락하면 전세입자만 손해를 본다는 언론의 거짓기사 선동질에 팩트폭격

한 시중은행원의 글

http://naver.me/5WlfBuBh

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전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법

(다가구, 다세대, 원룸건물 계산 방법 잘 나와있는 글)

http://naver.me/GEQmeYQ6

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예시) 2억집 / 3000만원대출 / 전세1.5억 들어가면

대출+전세금 1.8억 이라서 안전한 것 같지만 -2000만원 깡통전세 입니다.

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전세금은요... (신규/연장 등 모두 해당됩니다.)

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1) 계약서 확정일자 + 전입신고 잘 해두시구여

2) 등기부등본 열어서 을구에 집주인이 통수치고 대출 받은거 있나 열어보세여

3) 전세금 = 집값 80% 절대 넘으면 안됩니다.

위 3개만 지키면 전세금 안전합니다.

(은행 전세대출 산정 방식은 건물 공시지가 150% X 60% 이렇게 합니다.)

(공시지가 1억 -> 1.5억 X 60% = 9000만원)

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6개월 만에 "1만 답변확정"에 빛나는 바보아저씨의 전세근저당 답변글 입니다.

(꼭 정독하세여...)(5대은행 전세대출/담보대출 실무자의 답변)

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바보아저씨의 경제이야기 - 전세 근저당 설명

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전세대출 하러 가면 은행원이 권리분석을 해주는데요.

무지 궁금하실꺼에요. (그마음 저도 압니다.)

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그래서 그거 계산하는 방법 알려드릴려고 들어왔습니다.

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예를 들어 드릴께요.

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집이 시세가 2억입니다.

집주인 융자가 3000만원 먼저 있어요. (융자 15% 수준)

그리고 님 전세 1.5억 들어갑니다. (총 1.8억)

집 2억 vs 대출금+전세금 1.8억 안전할까요?

(첨부 이미지)

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-2000만원 위험합니다. (일반인들 이런거 때문에 깡통전세 맞는 겁니다.)

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전세금 안전한 지 계산방법

1) 집값 80% (진짜 망했을 경우 경매 최악 낙찰률 80%)

(아파트, 개별오피스텔의 경우 80%, 대형 원룸 건물 다가구인 경우 70~75% 계산)

2) 등기부등본 을구 근저당 / 12 X 10 해서 차감 (은행은 대출금 120% 근저당 잡아요)

3) 남은 돈 = 안전한 전세금의 총 합입니다.

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- 집주인 진짜 망해서 -> 경매 들어가 -> 80% 낙찰되는 최악의 경우 그렇다는 뜻이에요.

(실제 1금융권 은행에서 담보대출 할 때 사용하는 인생 산수입니당)

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일반인들은

근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 안 넘어서 안전하다고 생각합니다.

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그런데 실제 은행은

근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 X 80% 랑 비교를 해서 안전한 지 판단합니다.

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이 차이 정확하게 알고 계산을 해보세요

- 건물 시세 파악

- 건물 75~80% 곱하시구요

- 건물 융자다 차감해 보세요

- 그리고 세입자 전세금, 반전세금, 월세면 예상되는 방마다 소액임차보증금 (지방 1700만원 ~ 서울 3400만원)

다 빼서 돈이 남아야 합니다...

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[역전세 대란 실제 팩트]

1) 아파트 시세가 5억 인 상태에서

2) 전세 80% 4억 들어가서 살고 있다가

3) 집값 20% 폭락하면 (또는 경매 80% 낙찰)

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4) 집주인 돈만 1억원 전부 날리는 겁니다.

5) 전세금 4억은 100% 안전합니다.

(이유는 전세권이 무조건 경매 배당 선순위)

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늦게 돌려받는 거지 실제로 집 20% 폭락해도 전세금은 100% 안전합니다.

전세가율 70% 면 집값이 30% 폭락해도 전세금 100% 안전합니다.

전세 사시는 분들은 언론의 거짓말에 다들 속지 마시길요.

(9.13 대책 때문에 역전세난 발생했다고 선동질 중...)

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이거 정확하게 어떻게 계산하는지 실제 5대 은행 시중은행원이

상세하게 설명해 놓은 글 첨부해 드리니 꼭 읽어보세요.

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[추가 상세 설명글은 아래 꼭 참고하세요!]

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전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법

(실제 대출 은행원이 전세 근저당 안전한지 실무에서 계산하는 방법입니다.)

http://naver.me/GEQmeYQ6

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사회초년생 전세사기 당하지 않는 방법

http://naver.me/FH87KugY

전세 근저당 세번째 이야기 - 집값이 하락하면 전세입자만 손해를 본다? 사실일까요?

https://brunch.co.kr/@readme999/183

현실경제속 경제적 불평등의 실제 사례 6가지

(5대 은행 시중은행원의 내부자 제보글)

(월세노예의 실체, 전세 근저당, 확정일자+계약서 잘 설명된 성지글)

http://naver.me/xgYrh9jj

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바보아저씨의 경제이야기

(본 답변은: 6위 경제베스트셀러 "바보아저씨의 경제이야기" 책)

(목차 중 "전세사기 예방하는 방법" 글 내용을 바탕으로 작성되었습니다.)

1.실거주지(405호)와 등본상거주지(305호)가 다른데 전입신고, 확정일자를 받는 데 문제 없나요?

- 계약서에 귀하가 입주하는 호실을 평면도에 위치를 그리고 면적을 기재해서 첨부하세요..복층부분이라면 복층으로 구분해서 그리고 405호와 면적을 기재함.

집주인한테 도면이 첨부된 건축물대장을 요구해서 해당층수 도면에 위치와 면적을 표시해서 첨부하면 됩니다.

(도면첨부 건축물대장은 건물소유자만 발부가됨)

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2.만약 집주인이 문제가 생겨서 해당 집이 경매로 넘어가면 제 보증금 2천만원은 보호받을 수 있나요? 보호받기 위해서는 무엇이 필요한가요?

- 상기1항의 조치가 필요함.

- 서울시지역이라면 2,000만원은 최우선변제금액임.(2008년8월21일 이전의 근저당권이나 압류등이 없을경우)

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3.근저당 1.9억(건물가액3.7억)은 계약시 문제 없는 수준인가요?

- 다른 전체세입자의 보증금을 합해보아야 알수가 있습니다.

근저당최고액 1억9,000만원 + 전체세입자의 보증금액 + 귀하보증금액2,000만원 = 총 채권액

상기 총채권액이 건물가액 3억7,000만원의 70%미만인 경우 안전수준으로 판단함.