안녕하세요. 법무법인 한강 재개발재건축연구소입니다.
1. 재건축사업 시행단계에서 조합원 가입시점이 언제인지?
재건축의 경우 재개발과 달리 조합설립에 동의를 한 토지등소유자에게만 조합원의 자격이 주어집니다. 따라서 조합설립에 동의를 한 때부터 조합원의 지위를 갖게 됩니다. 아래 근거법령은 참고하세요.
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도시정비법 제39조(조합원의 자격 등)
① 제25조에 다른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되,
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. (이하 생략)
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2. 시행단계 중 사업시행인가가 완료된 후 토지 취득시 조합원이 될 수 있는지?
해당 토지의 이전소유자가 조합원의 지위를 가지고 있었다면 그 지위가 승계됩니다. 그러나 이전소유자가 조합설립에 동의하지 않았거나 조합설립에 동의했으나 분양신청을 하지 않아서 현금청산자가 됐다면 그대로 그 지위를 승계하게 되므로 토지 취득시 조합원인지 여부를 확인하시기 바랍니다.
3. 재건축사업구역내에 건물 또는 토지소유자가 조합에 가입 안 할 경우 보상은 어떤 과정을 거쳐 이루어지나요?
(정확하게 말씀드리자면 재건축사업의 경우에는 ‘토지 및 건물의 소유자’만이 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 물론 앞서 말씀드린 대로 조합설립 동의를 한 소유자의 경우만 해당.)
재건축사업에서 조합원이 아닌 현금청산자의 지위를 갖는 경우, ① 종전자산평가 금액대로 또는 ② 협의를 통해 보상을 받거나 ③ 종전자산평가의 부당성을 다투기 위해 소송을 통해 재감정을 받는 방법 등이 있습니다. 종전자산평가 진행시에는 감정평가사 추천을 진행하고 선정된 감정평가사에게 의견을 제대로 전달하는 것이 중요합니다.
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도시정비법 시행령 제60조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) ① 사업시행자가 법 제73조제1항에 따라 토지등소유자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 재개발사업의 손실보상액의 산정을 위한 감정평가업자 선정에 관하여는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조제1항에 따른다.
토지보상법 제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인(제2항에 따라 시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다.
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그리고 현금청산자에 대해서는 조합으로부터 ‘매도청구소송’이 들어오게 됩니다. 이에 대해서는 적절한 대응이 필요합니다. 반대로 적극적으로 현금청산자가 조합에 대해 ‘현금청산금지급청구소송’을 제기할 수도 있습니다.
4. 보상가격은 누가, 어떻게 정하나요?
보상가격은 감정평가를 통해 정해집니다. 특히 재건축의 경우는 재개발과 달리 개발이익을 반영하여 평가합니다. 토지의 경우는 용도지역, 이용상황, 지목, 접근성 등을 고려하여 비교표준지를 선정하고, 개별요인을 보정하여 보상금을 산정합니다. 건물의 경우는 실무상 원가법(재조달원가)에 따라 책정됩니다.
아래는 근거법령입니다. 참고하세요.
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도시정비법 제65조(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용)
① 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다.
토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.
② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.
동법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상) ① 건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 "건축물등"이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 "이전비"라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.
1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우
2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우
3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우
⑤ 사업시행자는 사업예정지에 있는 건축물등이 제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 관할 토지수용위원회에 그 물건의 수용 재결을 신청할 수 있다.
동법 시행규칙 제33조(건축물의 평가) ②건축물의 가격은 원가법으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액(공익사업의 시행에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 주택입주권 등을 당해 건축물의 소유자에게 주는 경우 또는 개발제한구역안에서 이전이 허용되는 경우에 있어서의 당해 사유로 인한 가격상승분은 제외하고 평가한 금액을 말한다)이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.
동법 제67조(보상액의 가격시점 등) ① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다.
② 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다.
감정평가법 제3조(기준) ① 감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
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