1가구 2주택 양도소득세 질문드립니다.

열심히 노력해서 새 집을 마련해 무척 뿌듯하지만 세금 문제를 생각하면 마음이 무거워지기도 합니다.

질문에 대한 답변부터 드리자면 만일 4년 후까지 2주택을 유지하시면

양도소득세 면제 혜택을 볼 수 없습니다.

양도소득세 면제는 원칙적으로 '1세대 1주택'으로 인정 받아야 가능한 혜택입니다.

질문하신 경우처럼 기존 주택이 있는 상태에서 새로운 주택을 장만하셨다면

2년 이내에 기존 주택을 처분해야만 '일시적인 1세대 2주택'으로 인정 받아

양도소득세를 안 내도 되지만 4년 정도 2주택을 동시에 보유하는 경우라면

현행 세법으로는 양도소득세를 면제 받을 수는 없습니다.

 

또 한가지 아셔야 할 내용은

 '3년 이상 보유'라는 요건 (서울 등 일부 지역에서는 '2년 거주'라는 조건 충족 필요) 등은

'1세대 1주택'을 인정하는 조건 중 하나여서

'1세대 1주택' 이라도 이런 조건을 충족해야

처분할 때 양도소득세가 면제되는 것입니다.

 

따라서 4년 후에 원래 소유하던 주택을 파신다면

'1세대 2주택'에 해당되어 양도세 면제는 안 되고

다만, 3년 이상 보유하게 됨으로써 2년 미만에 적용되는

중과세는 면할 수 있습니다.

 

참고로  양도소득세 계산 방법은 다음과 같습니다.

 

양도차액 = 판매 가격 - 구매가격 

양도소득금액 = 양도차액 - (양도차액 x 장기보유특별공제율)

         * 이 경우는 1세대 2주택이어서 장기보유특별공제 혜택없음 

과세표준 =  양도소득금액-250만원 (양도소득기본공제) 

납부세액 = 과세표준 x 세율 (4단계 누진세율 적용)

                   (세율은 2010년 기준으로 1,200만원 이하 6%, 4,600만원 이하 15%,

                    8,800만원 이하 25%, 8,800만원 초과 33%)

      * 만일 과세표준이 1억2천만원이면 다음과 같이 구간별로 나눠 계산한 금액을 합합니다.(2010년 기준)

1) 1,200만원까지는 6% 720,000원

           2) 4,600만원-1,200만원은 15%        5,100,000원

           3) 8,800만원-4,600만원은 25%      10,500,000원

           4) 1억2천만원-8,800만원은 33%    10,560,000원        

-----------------

32,700,000원