집주인 폐문부재

안녕하세요. 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

1. 아파트 월세로 살고 있는 중이며 집주인이 폐문부재의 경우 경매건에 대하여 우리에게 피해가 있는 지 매각절차 상 소유자에게 개시결정정본 이 송달완료되어야 매각절차가 진행되는 만큼 폐문부재 등으로 개시결정정본의 송달이 이루어지지 않을 경우, 특별송달 및 공시송달 등을 거쳐야 하는 만큼 매각절차가 다소 지연될 순 있을 뿐, 임차인과 직접적인 관련은 없습니다. ​ 2. 통지서에 따르면 임차인은 매각기일까지 따른 '보증을 제공'하고 '최고매수신고가격' 과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수신고를 할 수 있다 라고 쓰여있는데 '보증을 제공'이면 어떤 보증을 제공하는지... 그리고 '최고매수신고가격'은 집주인께서 처음 아파트를 구입했을 당시 금액인지 현재 아파트 가격에 따른 가격인지 그리고 경매에 넘어간 아파트를 매입을 할 생각도 있다보니 자세히 설명해주시면 감사하겠습니다. 반드시 재확인이 필요한 내용 입니다. 질문자님이 우선매수권을 행사할 수 있는 자격을 갖추어서 해당 안내문이 송달된 것인지, 아니면 일반적인 안내문에 기재된 내용을 착각을 하고 계신 것인지에 따라서 답은 달라집니다. 통상, 임차인이 우선매수권을 행사할 수 있는 경우는 부도난 공공임대주택 또는 전세사기피해자결정을 받은 경우 두가지 뿐 입니다. 허나, 전자의 경우를 제외하고는 해당 법원이 임차인우선매수권 행사 대상인지를 알 길이 없기 때문에 아마도 송달받으신 임차인통지서에 일반적인 안내만 있었을 뿐일 가능성이 상당한 만큼 반드시 재확인 하시어 임차인우선매수권을 행사할 수 있는 대상인지 확인 하시기 바랍니다.​ 임차인의 우선매수권이라 함은, 감정평가금액이나 최저매각가격과는 무관하며 매각기일에 입찰에 참여한 자 중 가장 높은 금액에 입찰에 참여한 자 와 동일한 가격으로 임차인에게 낙찰자의 지위를 인정하는 것을 의미합니다. ​ 또한, 월세의 경우 법률 상 으로는 임대인의 말이 100% 맞는 말 입니다만, 이는 질문자님이 매각절차 상 임차보증금에 대해 배당이 가능할지에 따라 달라질 수 밖에 없는 것이 현실 입니다. 따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 경매사건검토를 통해 정확한 기초사실관계를 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 한 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 권리신고 및 배당요구여부, 월세의 지급여부, 우선매수권의 행사 대상 및 입찰참여여부 등 을 비롯해 각각의 경우의수에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 질문자님의 상황과 목적에 따라 최적의 대응방안을 강구하시는 것이 답을 구하는 유일한 해법이니 이점 명심하시기 바랍니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] ​ 답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

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