배당요구하지 않은 후순위 임차인, 전세보증보험관련

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

말씀하시는 여러가지의 추정의 근거가 대체 무엇인지도 알 순 없으나, 모든 추정이 다 틀립니다.

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1. 무슨 근거로 배당요구를 하지 않은 후순위임차인이 입찰에 참여하려고 한다고 하시는 것인지 알 순 없으나...

이 경우, 만약 해당 임차인이 적법한 임차인 일 경우 총매입금액은 임차보증금+낙찰가 가 됩니다.

따라서, 입찰에 참여하고자 했다면 당연히 배당요구를 했어야 하는 것이 맞는 것이고, 배당요구를 하지 않은 이상 임차보증금+낙찰가=총매입금액이 되는 만큼 현실적으로 입찰에 참여할 가능성은 없습니다.

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2. 전세금반환보증보험 가입??

전세금반환보증보험에 가입이 되어 있다면 임대차계약기간 종료 후 임차권등기 후 해당 보증기관에 임차권등기를 양도하고, 명도를 이행함으로써 임차보증금을 반환받는 형식으로 진행됩니다.

임대차계약기간 중이라 하더라도 전세금반환보증보험의 약관에 따라 이 사실을 해당 보증기관에 통지하고, 권리신고 및 배당요구를 하지 않을 경우 해당 보증기관은 임차인의 이행청구를 거절할 수 있습니다.

즉, 전세금반환보증보험에 가입이 되어 있다 한들, 임차인으로서의 의무를 이행하지 않았다면 이행청구가 거절되는 바 보증기관에 손실이 발생할 이유가 없습니다.

따라서, 전세금반환보증보험에 가입이 되어 있다 하더라도 권리신고 및 배당요구는 반드시 이루어져야 하는 것이고, 임차인이 아닌 보증기관에서 임차인을 대위하여 권리신고 및 배당요구를 할 수도 있습니다.

즉...

전세금반환보증보험에 가입이 되어 있다?? 라는 것을 추정할 만한 근거는 질문 내용 그 어디에서도 찾아볼 수 없습니다.

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3. 따라서, 보다 명확한 답은 세부적인 경매사건검토 후 필요에 따라 현황조사를 통해 임대차 및 점유관계를 확인한 후 판단해야 할 문제인 만큼 근거없는 추론은 무의미 하다는 점 명심하시기 바랍니다.​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

답답하네요. 사건번호 올리세요. 그래야 제대로 된 권리분석을 받을 수 있습니다. 사건번호 남긴다고 해서 입찰들어오지 않을 사람이 이 질문 답변을 보고 입찰 들어오는 것도 아닙니다. 경매에서는 임차인에 대한 사항만 해결되면 되는 게 아닙니다. 확인해봐야 할 위험 요소가 여러 수십가지입니다. 머리카락 한올 던져주고 누구인지 알아맞히라는 것과 같습니다. 사건번호를 공개하지 않아 생길 이익과 받을 수 있는 불이익을 비교하면 불이익의 위험이 훨씬 클 수 있습니다.

그리고 추측은 단지 질문자 혼자만의 생각이고 뇌피셜입니다. 임차인이 낙찰을 받으려면 배당신청을 하고 낙찰을 받는 게 낫습니다. 그래야 배당받을 금액 내에서 상계신청이 되므로, 낙찰대금 전액을 납부하지 않아도 되는 겁니다. 간혹 대항력 있는 임차인이 배당신청을 하지 않고, 아주 싼 가격에 단독으로 낙찰받는 전략을 세울 수 있지만 대항력 없는 임차인은 배당신청을 하지 않으면 한푼도 배당받지 못합니다. 그리고 낙찰대금은 전액 납부해야 합니다.

사건번호 남기세요. 속담에 약은 고양이 밤눈 어둡다고, 합니다.