본문에 있는 부동산 경매건 자세하게 설명가능하신분

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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특히나, 질문하시는 내용들로 미루어 볼 때 법원경매에 대한 기초적인 지식 뿐만 아니라 권리분석의 기초요령 조차 숙지하지 못한 상태로 보여지는 만큼, 등 인터넷 상에서 수집한 정보만으로는 입찰에 참여하시는 일 없으시길 바랍니다.

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제가 최초 근저당 설정된 우리은행 775,500,000원만 떠안으면 되는건가요?

채권 총액이 얼마든 나머지는 저랑 상관없이 소멸인거죠??

2021.09.29 우리은행의 근저당을 "말소기준권리" 로 하며, 이를 비롯한 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 배당여부와 관계없이 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.

이것이 권리분석 의 기본원칙 중 하나 인 말소주의 라는 것 입니다.

즉, 2021.09.29 우리은행의 근저당을 낙찰자가 떠안는 일은 없습니다.^^;;

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그리고 한번 유찰 되서 이번에 987,000,000원인데 입찰은 이 가격 위로 해야하죠?

최저매각가격 이상의 금액으로 입찰에 참여한 자 중 가장 높은 금액으로 입찰에 참여한 자 를 최고가매수신고인 즉, 낙찰자로 선정하게 됩니다.

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제가 예를 들어 987,000,000에 낙찰받았다고 하면 비규제 지역이라 70% 대출 가능으로 알고 있는데 3억 정도는 있으니 나머지를 대출 받아 저걸 구매하면 되는걸까요??

​규제지역 여부 뿐만 아니라, 매수인의 주택수, 소득수준 등 대출상환능력 등에 따라 대출한도는 모두 달라지는 만큼 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

무주택자 또는 1주택자의 경우라면 통상 70% 수준 에서 잔금대출이 가능합니다.

단...

추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성을 확인해야 하는 것이 권리분석의 내용 중 또다른 하나 라는 점 명심하시어 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 반드시 이를 재확인 하시기 바랍니다.

특히, 해당 사건의 경우 대지권미등기 사건에 해당하는 바, 분양대금미납 등을 원인으로 한 대지권미등기사건인 경우 추후 대지소유권을 취득하는데 있어 추가인수대상이 발생할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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조사된 임차내역이 없고 소유자 외 전입이 확인되지 않는 만큼, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

허나, 소유자 점유의 물건으로 추정되는 바 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 만큼 이점 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

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해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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