법원 경매 물건 권리분석

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

등기사항전부증명서 및 기본정보를 일부만 발췌할 경우 해석의 여지가 발생하는 만큼 오차범위가 상당히 커질 수 밖에 없어, 명확한 답변은 불가능 합니다.

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1. "해당 임차인은 물건의 소유자 가족으로 등본상 확인되었다"??​

라는 부분은 재확인이 반드시 필요한 부분입니다.

소유자 와 동일세대를 구성하는 가족은 임대차 및 대항력이 성립할 수 없는 것이 통상의 예 입니다.

때문에, 만약 임대차 가 성립하지 않는 소유자의 가족이라면 임차권등기를 할 이유는 전혀 없습니다.

즉, 독립세대를 구성하는 가족과는 실체적근거에 따른 임대차 및 대항력 성립 여지가 존재합니다만, 이는 추가적인 확인을 통해 판단해야 할 문제 입니다.

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2. 2023.07.10 압류가 말소기준권리인지 조차 명확한 판단이 불가능하나, 해당 압류가 말소기준권리라 할 경우...

임차권등기의 설정일이 아닌 원인 일자, 즉, 2020.10.29 전입, 확정일자 에 따라 대항력 및 우선변제권의 효력이 발생하게 되는 바, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력을 갖춘 임차인에 해당합니다.

따라서, 매각절차를 통해 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 될 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

번거롭게 이거저거 올리지 말고, 사건번호 하나만 남기면 됩니다. 임차권등기일, 그리고 등기부상의 압류 등의 일자를 다 지워놓고 뭘로 분석하라는 건가요?

사건번호 남긴다고 해서 입찰들어오지 않을 사람이 이거 보고 입찰들어오는 것도 아닙니다.

말소기준권리보다 임차인의 전입일이 빠르다면 임차인이 대항력이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하므로 아무리 싸게 낙찰받아도 임차인의 보증금 이하에서는 매수불가능합니다. 임차권등기일자는 의미없습니다. 최초 전입일과 확정일자가 관건입니다.