경매 낙찰후 명도

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

1. 임차인과 연락을 해야합니까? 아니면 따로 명도서류를 작성해야 합니까?

해당 임차인이 이사를 했다고 해도 현관출입문이 활짝 열려있는 것이 아닌 이상 당연히 명도는 필요합니다.

임차인이 이사를 하고, 도어락비밀번호를 임대인(전소유자)에게 알려주고 점유를 이전했을 가능성도 존재하는 만큼, 이 경우 낙찰자가 대금납부를 통해 소유권을 취득한 이후라 하더라도 임의대로 강제개문 등의 행위를 할 경우 주거침입 및 재물손괴의 형사처벌대상이 됩니다.

특히, 내부에 유체동산이라도 있었고, 이를 임의대로 이동,처분할 경우 점유물이탈횡령, 절도 등의 형사처벌도 가능합니다.

또한, 해당 임차인이 배당이 가능한 경우라면 배당금수령을 위해서는 낙찰자의 인감도장이 날인된 명도확인서 및 인감증명원 제출을 요하는 만큼 경매사건기록열람을 통해 임차인의 인적사항을 확인 후 연락을 하여 도어락비밀번호, 명도확인서 등의 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.

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2. 잔금납부후 소유권이전에 필요한 임차인과 해결해야하는 서류작업이 있습니까?

대금납부 및 소유권이전등기촉탁 절차는 임차인과는 관련이 없습니다.

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3. 미납 관리비는 공용부분만 납부를 해도 괜찮을까요?

대법원판례 상 특별승계인인 낙찰자의 인수대상은 전유부분 및 연체료를 제외한 공용부분으로 한정하고 있으나, 이는 관련 법률 규정에 따른 것이 아니라 대법원판례의 입장에 해당하는 바, 관리사무소와 분쟁의 소지가 상당할 수 밖에 없는 만큼 가급적 관리사무소와 협의를 통해 조율하시는 것이 우선입니다.​

대법원판례가 이러니 난 공용부분만 납부하겠다 라고 하면서 일방적으로 처리할 경우, 단전.단수를 언급하여 다툼이 발생하는 경우 역시 상당한 것이 실무인 만큼 이점 참고하시기 바랍니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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