강제경매 임차인 경매참여

1. 취등록세는 낙찰가 기준입니다. 낙찰가가 낮을수록 취등록세가 낮습니다. 그리고 선순위조세채권 등의 위험 변수가 낮아집니다.

2. 상계는 배당받을 금액 내에서만 신청 가능합니다. 따라서 선순위 조세채권등이 어느 정도인지 파악이 되어야 합니다.

3. 저희 같은 법원에 등록된 전문 업체들이 이 일을 합니다.

4. 예를들어 1000만원에 낙찰을 받으면 나머지 1억7000만원은 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다. 대항력 있는 임차인이 1억8000만원 중에서 1000만원만 배당을 받았기 때문입니다. 그러나 임차인이 낙찰자이므로 자기가 자기에게 돈을 물어줘야 하므로 해당 채권은 의미가 없습니다. 이 상황을 혼동이라 표현합니다. 물론 낙찰자인 임차인은 1000만원에 해당 주택의 소유권은 취득합니다.

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

1. 경매 개시후 유찰기다리다가 낮은 금액대에 입찰을 하는게좋다고하는데 이유가있나요?

가끔??? 종종... 낮은 금액으로 낙찰을 받으면 취득세 등 절세의 효과가 있다?? 라는 식의 답변이나 정보들을 볼 수 있는데, 이는 절대 잘못된 정보 입니다.

대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 이상 낙찰금액과 관계없이 최소총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@ 가 됩니다.

따라서, 이것이 취득가액이 되는 만큼 낮은 금액으로 낙찰을 받았다고 낙찰금액으로 취득세를 신고.납부할 경우 추후 불성실신고가산세가 부과되는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

입찰 시 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 제공해야 하는 만큼, 입찰보증금의 마련에 부담이 있는 경우를 제외하고는 특별한 장점은 없습니다.

​

2. 만약 경매참여시 유찰되어 1.8억보다 낮은 액수에 신청시 국세. 경매비용등 상기신청으로도 가능할까요?

"국세. 경매비용등 상기신청" 이 대체 무슨 의미인지 이해하기가 어렵습니다.^^;;

질문자님이 대항력을 갖춘 임차인으로서 입찰에 참여하여 낙찰을 받는다 하더라도, 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금을 제외한 나머지 금액이 질문자님의 배당금액이 될 것이고, 이를 기준으로 채권상계신청이 가능합니다.

즉, 채권상계신청을 하더라도 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 이 해당하는 금원은 질문자님이 낙찰자로서 납부해야 할 대금이 됩니다.

​

3. 혹시나 강제경매 낙찰전후 관련해서 필요서류등 도움주시는 분들이있나요?

본인을 비롯한 경매전문컨설턴트 등을 통해 도움을 받을 수 있습니다.

허나... 정작 중요한 것은 관련서류들이 무엇인지가 아니라 입찰참여 여부에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 입찰참여여부 부터 확인하는 것이 우선입니다.

섣부른 입찰참여는 오히려 손실범위를 키울 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어, 객관적인 근거를 제시하지 못하는 입찰참여 권유는 믿고 거르시는 것이 바람직 합니다.

​

4. 임차인이직접 낙찰받을시 채권혼동으로 소멸할수잇다는데 권리신고.배당요구 한상황에서 무슨뜻인지 정확하게 알고싶어요.

대항력을 갖춘 임차인에 한하는 얘기이고... 대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받게 될 경우 종전 임차인의 지위는 혼동에 의해 소멸하게 됩니다.

즉, 대항력을 갖춘 임차인=임대인의 지위를 승계하는 낙찰자 가 되는 만큼 채무자와 채권자가 동일인이 되는 만큼 임차보증금의 손실에 대해서 더 이상 전소유자(임대인) 에게 청구할 수 없다는 의미 입니다.

따라서, 이 역시 입찰참여 여부를 판단할 때 반드시 고려해야 할 문제 중 하나 입니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

​

답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.