2022타경 62839 아파트 경매 문의드립니다

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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대지권미등기 자체가 특이사항 및 위험요소 입니다.

많은 분들이 착각을 하고 있는 부분들 입니다만...

아파트나 다세대 주택과 같은 집합건물의 경우, 특별한 사정과 이유가 있는 것이 아닌 이상 토지와 건물을 일체로 평가하는 "집합건물" 의 감정평가방식을 따르고 있는 만큼 대지소유권을 포함하여 감정평가를 하는 것일 뿐, 이것이 대지소유권을 취득하였다는 것을 의미하는 것이 아닙니다.

대표적인 예로, 분양대금미납을 원인으로 대지권미등기 상태인 경우, 추후 대지권등기를 위해서는 미납분양대금 전액을 낙찰자가 추가로 인수해야 할 수 있으며, 시행사는 미납분양대금을 지급받지 않은 경우 동시이행항변권을 행사하여 대지권등기를 거부할 수 있는 정당한 권리가 있습니다.

따라서, 대지권미등기 사유와 이에 따른 추가인수대상을 반드시 재확인해야 하는 것이 해당 경매사건의 대표적인 특이사항 및 위험요소라 할 수 있습니다.

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2017.11.15 우리은행 의 근저당 을 말소기준권리로 하며, 이후 등기부등본 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기부등본 상 권리는 존재하지 않습니다.

단, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닙니다.

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조사된 임차내역이 없고 소유자 외 전입이 확인되지 않는 만큼, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

허나, 낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 다소 확인되는 등 소유자 점유의 물건으로 추정되는 바 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 만큼 이점 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

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해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

광명시 일직동의 해당 아파트는 대지권미등기입니다. 대지권미등기의 경우 최초 수분양자가 분양대금 전액을 납부하지 않았다면 낙찰자가 대지권등기를 하기 위해서는 이 미분양대금을 변제해야 가능합니다. 따라서 입찰 전 최초 수분양자가 분양대금을 완납했는지 여부를 확인 후 입찰해야 합니다.

대지권 미등기 외엔 권리상 하자 없습니다. 임차인이 없고 소유자 세대가 점유하고 있으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다.