경매 2022타경1299

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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1. 이런 경우 임차보증금/차임을 어떻게 알 수 있을까요?

그냥 다른 세입자의 임차보증금 및 차임을 참고해야 하는 건지...

2. 무상거주인대 인수해야 할 금액이 있는 건가요?

인수금이 없다고 보면 안되는 건가요?

3. 입찰 시 기타 고려 사항 부탁드립니다.

현황조사 및 권리신고 및 배당요구신청을 통해 임차보증금을 확인할 수 없는 해당 사건과 같은 경우 임대차 및 점유관계, 임차보증금 및 월차임은 해당 세대를 직접 방문하여 확인하는 것 외 다른 방법은 있을 수 없습니다.

다만, 채권자로부터 무상거주확인서가 제출된 만큼 당연히 이에 대한 재확인 역시 반드시 현황조사를 통해 이루어져야 하며, 무상거주확인서가 사실 인 경우 당연히 임대차 및 대항력이 성립할 수 없는 바 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

허나...

말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립여지가 존재하고, 추후 해당 전입자가 임대차 및 대항력을 주장할 경우 임대차 및 대항력이 성립하지 않음을 입증하고 명도를 구해야 할 책임은 낙찰자에게 있는 만큼 당연히 반드시 현황조사 및 세대방문 을 통해 임대차 및 대항력 성립여부 및 성립 가능성을 재확인해야 하는 것이고, 이것이 해당 경매사건의 핵심 중 하나 입니다.

특히나, 2023.11.14 감정가의 75.08% 인 96,100,000원에 낙찰이 되었고, 응찰자 또한 13명 이었으나 대금미납에 의한 재매각이 진행되는 사건에 해당하는 만큼 대금미납사유 역시 반드시 재확인 해야 할 사건에 해당한다는 점 명심하시기 바랍니다.

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그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

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해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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