전세집이 경매로 넘어갔는데 이후 절차가 어찌되나요??

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

1. 배당요구금액은 보증금과 같은 금액으로 작성하면 되나요?

그렇습니다.

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2. 임차권,전세권등기는 정확히 무엇이며? 지금 제 상황에서 진행하는게 좋은가요?

임차권등기는 임대차계약기간이 종료되었음에도 불구하고 임차보증금을 반환받지 못한 상황에서 이사 및 전출 등의 이유로 대항요건을 유지할 수 없는 상황에서 임차인으로서의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 등기명령제도이며...

전세권은 임대인과 상호협의하에 임대차를 등기하는 방식 중 하나를 의미합니다.

전세권의 경우 현재 임차인으로서 전입 및 확정일자를 통해 대항력 및 우선변제권을 갖추고 있는 이상 필요하지 않으며... 임차권등기의 경우는 질문자님의 상황과 목적에 따라 선택할 수 있는 문제이기는 하나 매각절차가 종료되거나 임차보증금을 전액반환받지 못한 상태에서 이사 및 전출을 해야 하는 상황이 아니라면 이 역시도 굳이 필요하진 않습니다.

또한, 권리신고 및 배당요구신청서 상에서 말하는 임차권등기, 전세권등기 는 현 상태에서 등기여부를 묻는 것 입니다.

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3. 최초 계약당시 하나은행 대출상담사분과 부동산에서 함께 계약 진행했고, 확정일자 받은 원본은 대출상담사분이 가져가셨는데 인터넷등기소에 확정일자여부를 검색해보니 기록이 안나옵니다. 이 부분은 어떻게 처리해야하나요?

대출상담사 탓을 할 것이 아니라 질문자님의 과실 입니다.

당연히 사본을 제공하거나 원본을 제출한 후 복사하여 사본을 제공하고 원본을 돌려받아야 하는 것이 맞습니다.

인터넷등기소에서 확정일자 확인이 안될 경우, 주민센터에 방문하시어 확정일자등록현황서를 확인해보시고...

여기에서도 확정일자가 확인되지 않는다면 확정일자를 받지 않으신 겁니다.

이 경우에는 또 상황이 완전히 달라지게 되는 만큼 전면적인 재검토가 필요하겠지요.

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4. 임대인 말로는 Hug 가입되어 있으니 전세금 다 받을 수 있다고 걱정말라는데,,, 이 말이 맞나요?

임대인의 말은 99.9% 믿고 거르시는 것이 바람직 합니다.

HUG 전세자금대출이 전세금의 100%도 아니고 90% 이고, 나머지 10% 가 질문자님의 자금인데... 안심전세대출이라 하더라도 당연히 대출금액의 한도 이내에서 반환보증이 가능한 만큼, 매각절차를 통해 나머지 10%를 배당받는 경우가 아니라면 임차보증금 100% 반환을 장담할 수 없습니다.

따라서, 정확한 사실관계의 확인을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과에 따라 대응하셔야 할 문제이지 임대인의 말을 신뢰하시는 일은 없으시길 바랍니다.

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5. 법무사 통해서 진행하는게 나은지? 비용은 얼마정도 드는지?

셀프로 진행해도 무관한지?

우문 입니다.

질문자님이 스스로 할 수 있을 정도의 지식이 있다면 질문자님이 셀프로 하시면 되고, 이를 못하면 관련 전문가를 통해 진행하시는 것이 바람직 합니다.

또한, 질문자님이 원하시는 업무의 내용과 범위에 따라서 법무사가 좋을지 비용은 얼마나 될지 에 대한 판단이 가능합니다.

다만....

단순히 권리신고 및 배당요구신청서 작성 및 제출대행은 사실 상 별다른 어려움이 없는 만큼 이는 유료상담 혹은 작성 및 제출대행 정도만 맡기셔도 됩니다만...

정작 중요한 것은...정확한 사실관계의 확인을 통한 임차보증금의 손실여부 및 그 범위, 그리고 그 결과에 따라 질문자님의 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하는 것 입니다.

따라서, 굳이 본인이 아니더라도 경매전문컨설턴트의 도움을 받아 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 한 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 질문자님의 상황과 목적에 따라 권리신고 및 배당요구 여부 를 비롯해 최적의 대응방안을 강구하여 대응하시는 것 만이 최선의 해결방안 이니 이점 명심하시기 바랍니다.​

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특히나...

임대인의 말, HUG 와는 전혀 무관하게... 질문자님은 대항력을 갖춘 임차인에 해당하는 것으로 보여지는 만큼 법률에 따른 이론 상 미배당임차보증금 차액은 낙찰자로부터 반환받을 때까지 낙찰자의 명도요구를 거부할 수 있는 만큼 임차보증금 전액 보전이 가능합니다.

허나, 이는 법률 상 이론에 불과할 뿐, 현실에서는 대항력이 더 이상 만능은 아닙니다.

즉, 이 경우 낙찰자의 입장에서는 미배당임차보증금 차액을 추가로 인수해야 하는 바, 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+@ 가 될 수 밖에 없는만큼, 해당 물건의 일반매매시세가 이 금액과 비슷하거나 역전세가 발생한 경우에는 입찰에 참여하는 메리트가 전혀 없는 만큼 수차례 유찰을 반복하다가 결국은 취소 또는 기각결정이 이루어지는 것이 현실 입니다.

또한, 대항력을 갖춘 임차인 이라면 권리신고 및 배당요구는 필수가 아니라 선택사항에 해당하는 바, 질문자님의 원하시는 바에 따라 권리신고 및 배당요구를 하지 않는 선택도 가능합니다.

다만, 당연히 이 역시 권리신고 및 배당요구여부에 따른 각각의 경우의수에 대한 손익계산비교를 통해 판단해야 할 문제입니다.

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즉...

단순히 권리신고 및 배당요구신청서 작성 및 제출을 법무사에게 맡기느냐 마느냐를 따질 때가 아니라는 점 명심하시기 바랍니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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