토지분할이 안된 공동명의 땅에 대한 경매

1. 현재 이모는 원금은 물론 이자도 낼수 없는 상황이며 저희도 상황은 다르지 않습니다. 경매로 안 넘어가게 할 방법이 없을까요?

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일반적인 경우 은행에 이자를 정상적으로 납부하면 경매가 진행되지 않습니다. 그러나, 채무자인 삼촌이 사망한 상태에서 이자 납부가 되지 않았고 은행도 삼촌의 사망소식을 알게된 것 같습니다.

채무 상환 및 채무자 변경 등과 관련하여 은행과 협의해야합니다.

은행이 원금 및 이자 전부를 납부하지 않으면 경매에 넣는다고 하더라도 달리 방법이 없습니다.

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2. 이자에 일부만이라도 납부한다면 어떻게 될까요?

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위 답변처럼 은행에 문의해야할 사항입니다. 기한이익상실 통보를 하여 경매가 진행되기 직전 상황이라면 채권자 의사가 가장 중요합니다.

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3. 이자 납부 후 경매를 막았다면 이모와 토지 분할이 가능할까요?

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공유자가 서로 동의하면 토지분할이 가능합니다. 그러나, 선순위 은행 근저당 및 후순위 이모지분 근저당은 토지가 분할되더라도 분할된 토지 모두에 설정된 상태로 남아있기때문에 필지분할전부터 근저당권자와 협의해야합니다.

무턱대고 필지를 분할하게 되면 은행및 이모지분 근저당때문에 매매자체가 불가능하게 될수도 있습니다. 꼭 정확하게 알아본후 진행해야 합니다.

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4. 토지 분할 후에 땅을 팔고 은행에 원금 상환이 가능할까요?

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가능합니다.

그러나, 위 3번처럼 토지분할후 은행 근저당 및 지분근저당이 어머니 지분에 모두 등기된 상태로 남아 있기때문에 근저당권자와 협의해야합니다.

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5. 마지막으로 이모가 지인에게 본인 땅 약 600평을 담보로 돈을

빌렸다는데 토지분할도 안된 공동명의 땅인데 그게 가능 한가요?

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자기 지분만을 담보로 제공하여 근저당을 설정하는 것은 얼마든지 가능합니다.

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위에 답변했지만 필지분할 전 지분에 설정된 근저당은 필지분할 후 토지 모두에 지분으로 근저당이 설정됩니다. 이해하기 어려울수도 있지만, 실제로 그렇습니다.

그런 이유로 담보로 제공하지 않은 공유자가 상대방 채무때문에 분할된 토지의 소유권을 잃게되는 경우도 있습니다.

그러니 필지분할을 먼저할 것이 아니라 필지분할 후 대출상환은 어떻게 할것인지, 분할된 토지의 근저당은 어떻게 할것인지 등을 근저당권자와 미리 협의하신후 진행해야합니다.

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1. 현재 이모는 원금은 물론 이자도 낼 수 없는 상황이며 저희도 상황은 다르지 않습니다. 경매로 안 넘어가게 할 방법이 없을까요?

답변 토지를 담보로 대출을 받으면 이자를 납부해야 하고, 연체되면 기한의 이익을 상실하여 대출은행은 경매로 진행합니다.(경매를 막을 방법은 대출은행을 방문 상담해야 할 것입니다)

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2. 이자에 일부만이라도 납부한다면 어떻게 될까요?

답변 대출은행과 상담하세요.

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3. 이자 납부 후 경매를 막았다면 이모와 토지 분할이 가능할까요?

답변 가능합니다. 공유물 분할 소송으로 재판을 하여야 하는데, 판결은 공유 토지를 경매로 매각하여 매각된 금원을 지분에 따라 나눠라고 판결이 나옵니다(이것이 공유 지분을 분할하는 유일한 방법입니다)아니면 합의로 각자 공유지분을 특정하여 분할하는 방법을 간구해야 합니다.

(왜 경매로 매각까지 할까요?자신이 좋은 곳을 자신의 지문으로 하려고 하기 대문에 합의가 안됩니다)

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4. 토지 분할 후에 땅을 팔고 은행에 원금 상환이 가능할까요?

답변 공유자가 합의로 각자 자신의 토지 지분을 정할 수 있으면, 토지 분할 후 땅을 팔아 원금 상환 가능합니다.

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5. 마지막으로 이모가 지인에게 본인 땅 약 600평을 담보로 돈을

빌렸다는데 토지 분할도 안된 공동명의 땅인데 그게 가능한가요?

답변 공유자로 등재되어 있기 때문에 공유자 이모의 지분에만 담보 설정(근저당권)이 되어 있을 겁니다.