안녕하세요 경매 초보자입니다.

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

초보자가 하기에 적절한지 여부에 대한 질문이 적절하지 않습니다.^^

초보자가 법원경매에 참여하지 못할 하등의 이유는 없습니다.

다만, 당연히 그에 상응하는 공부와 준비가 필요한 것 일 뿐 이지요.

따라서, 시일이 촉박할 경우라면 굳이 본인이 아니더라도 전문컨설턴트의 도움을 받는 것이 여러가지 기회비용면에서 유리하며...

본인이 직접 입찰을 준비하고자 하신다면, 이번에는 공부의 목적으로만 접근을 하시고 충분한 시간동안 공부와 준비를 하신 후 입찰에 참여하시는 것이 바람직 합니다.

​

무엇보다...본인의 답변을 포함하여, , 블로그 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

​

최초근저당권자인 한국자산관리공사의 임의경매신청사건에 해당하며, 등기사항전부증명서 상 채권총액이 감정평가금액을 초과하고 있는 이상 당연히 취하의 가능성은 없다고 보아야 하는 것이 맞습니다만, 취하의 가능성은 권리분석 중 부수적인 요소일 뿐 그다지 중요한 내용은 아닙니다.

설령 취하가 된다 하더라도, 입찰보증금을 돌려받으면 그만인 문제니까요.^^

또한, 해당 물건을 매각을 하더라도 채무 전액을 변제할 수 없는 상황인 만큼 채무자가 굳이 채무를 변제하고 경매를 취하하는 일은 현실에서는 찾아보기 어렵기 때문에 이를 근거로 취하의 가능성은 없다고 판단하는 것 입니다.

​

조사된 임차내역이 없고, 낙찰자가 인수해야 할 체납관리비가 다소 확인되는 등 소유자 점유의 물건으로 추정되나...

경매 이론과는 달리 실무에서는 소유자 점유의 물건의 경우 상당한 명도저항이 불가피 한 것이 현실입니다.

쉽게말해, 망하고 쫓겨나야 하는 상황 이라 할 수 있는 만큼 당연히 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 만큼 협의명도를 최우선으로 하되 동시에 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행까지 고려해두고 명도를 진행해야 하는 것이 바람직 합니다.

특히, 강제집행 시 집행비용, 유체동산의 보관료, 압류 및 매각비용 등 추가비용 이 상당액 발생할 수 밖에 없고, 법률 상 이론과 달리 소유자에게 이를 청구할 순 있으나 현실적으로 이를 추심할 재산이 없는 경우가 대부분인 만큼 실제로는 낙찰자의 추가비용으로 발생하는 것이 통상의 예 이므로 이 역시 예산에 반드시 고려하시기 바랍니다.

​

그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

​

답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

김포 풍무동의 해당 아파트는 권리상 하자가 없습니다. 임차인이 없고 소유자 세대가 점유하고 있으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.

채권자의 채권액이 많다는 뜻은 그만큼 채무를 변제하고 취하하기 어렵다는 뜻입니다.