전세집 경매개시결정

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

말씀하신 내용만으로는 질문의 대부분에 대한 답변이 불가능하거나 무의미 할 수 밖에 없습니다.

특히나, 다수의 임차인이 존재하는 다가구주택의 특성 상 임차인들의 대항력 및 우선변제권에 따른 배당순위의 경합은 불가피한 상황에서 이를 생략해서는 안되는 문제입니다.

또한, 정확한 사실관계를 확인하면 보다 명확한 답이 가능함에도 불구하고 이를 생략한 상태에서는 수많은 변수들에 따른 수많은 경우의수를 모두 설명해야 하는 불필요한 일이 발생하는 만큼 사실 상 무의미할 수 밖에 없습니다.

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따라서...

등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 해당 다가구주택 전체에 대한 전입세대열람 및 확정일자등록현황서 를 통해 정확한 기초사실관계를 확인하시고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위에 대해 오차범위 내 확인이 가능하고, 그럼 이 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따라 배당요구여부 를 비롯해 최적의 대응방안을 강구해야 하는 것이 맞습니다.

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예를 들어, 대항력 유무에 따라서도... 질문자님의 상황과 목적에 따라서도 "권리신고 및 배당요구" 에서부터 완전히 경우의 수가 달라질 수 있습니다.

예로, 대항력을 갖춘 임차인으로서, 종전임대차계약의 존속기간 뿐만 아니라 계약갱신청구권을 행사하고자 한다면 권리신고 및 배당요구를 하지 않는 방법을 선택할 수도 있고...

반대로, 대항력을 갖추지 못한 임차인 이라면, 권리신고 및 배당요구는 선택사항이 아닌 필수가 되는 만큼 반드시 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.

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즉, 이처럼 수많은 변수에 따라 수많은 경우의수가 발생하는 만큼 단편적인 일부의 내용만으로 질문에 대한 명확한 답은 불가능한 만큼, 정확한 사실관계의 확인이 선행되지 않은 상태에서 객관적인 근거를 제시하지 못하는 마냥 듣기 좋은 답변이나 정보들은 믿고 거르시는 것이 바람직 하니 이점 명심하시기 바랍니다.​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.