경매 유찰 분석과 원인이 궁금합니다.

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

​

1. 과거 임차권자가 전세사기보험금을 받고 나갔기 때문에 현재 임차인이 주택도시보증고사로 되어있는 건가요?

해당 사건 그 어디에서도 전세사기라 판단할 수 있는 근거는 찾아볼 수 없습니다.

단지, 임차보증금반환보증보험에 따라 임차보증금을 반환받은 임차인의 임차권을 주택도시보증공사가 양수한 사건 입니다.

​

2. 대항력 임차인이 주택도시보증공사인 거 같은데, 만약 제가 해당 빌라를 낙찰 받는다면 해당 기업한테 보증금을 갚아야 하나요?

3. 3회차나 유찰받은 원인을 알 수 있을까요?

말소기준권리 인 2021.05.12 압류 이전인 2019.09.30 전입으로 대항력을 갖춘 임차인의 임차권에 해당하는 바, 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

즉, 낙찰자가 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 최소 총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 2.93억+@ 가 되는 사건에 해당하며, 수차례 유찰이 반복되고 있는 것으로 보아 해당 물건의 일반매매시세가 이와 비슷하거나 역전세가 발생했을 것이라는 합리적인 추론이 가능한 사건에 해당합니다.

이것이 3회 유찰의 주요사유라 할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

​​

그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

​

답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.