인천 남동구에 거주 중 인 현업 대법원부동산경매 전문컨설턴트 문정수 입니다. 모르시니까 등 에서 물어보시는 것은 충분히 이해합니다만... 질문하신 내용들은 사실 상 법원경매의 기본적인 개념과 권리분석의 이해가 있다면 충분히 알 수 있는 내용들 입니다. 즉, 이러한 기초적인 공부조차 이루어지지 않은 상태에서의 입찰참여는 예상치 못한 손실을 초래할 수 있는 것이 법원경매 인 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다. 또한, 본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다. 이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다. 따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다. 2021.02.02 한국주택금융공사 의 근저당 을 말소기준권리로 하며, 이후 등기부등본 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기부등본 상 권리는 존재하지 않습니다. 단, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닙니다. "대항력을 갖춘 임차인이 존재하나, 소액임차인의 최우선변제를 통해 임차보증금 전액 배당으로 대항력은 소멸하고, 따라서 명도 또한 매우 수월할 것이다" 라는 답변은 법률 상 이론에 따른 표면적인 내용만을 근거로 한 답변에 불과하므로 무조건 믿고 거르시기 바랍니다. 해당 사건의 경우, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립 여지가 존재하는 소유자 외 1인이 확인됩니다. 말소기준권리 이후의 확정일자를 받았으나 소액임차인의 최우선변제를 통해 전액배당이 가능할 것으로 예상되는 바, 이를 통해 대항력은 소멸하는 바 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다. 허나... 이는 표면적인 내용이고 이론적인 내용일 뿐.... 현황조사서 및 물건명세서 등에서 방1칸 점유로 표시되어 있으며, 주변 시세에 비해 터무니 없는 월차임, 대항력을 갖추었고 전액배당이 충분히 가능함에도 불구하고 상당기간 체납관리비가 발생한 점 등으로 미루어 볼때, 소액임차인의 최우선변제를 노린 위장임차인일 가능성이 매우 큽니다. 소액임차인의 최우선변제를 통해 전액배당으로 대항력이 소멸된다면, 낙찰자의 입장에서는 매우 유리합니다만, 채권자도 바보가 아닌 이상 당연히 배당배제 또는 배당이의를 제기할 가능성이 매우 크며, 이로인해 배당이 보류 또는 불가하게 될 경우 극대화된 명도저항은 고스란히 낙찰자의 몫이 됩니다. 즉, 이로인한 추가비용 발생 가능성, 명도지연으로 인한 각종 기회비용의 손실 에 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다. 전액배당이 가능한 대항력을 갖춘 임차인이라면 관리비를 체납을 할 이유도 없겠으나, 전액배당이 가능한 만큼 해당 임차인이 체납관리비 전액을 납부하고 이사를 하는 것이 정상적인 상황이겠으나, 앞서 답변드린 바와 같은 논리에 따라 위장임차인으로서 배당배제, 배당이의가 제기되어 배당이 불가능한 상황이 발생할 경우 체납관리비는 낙찰자의 몫이 될 수 밖에 없습니다. 여기에서 또 한가지 법률 상 이론에서는 낙찰자의 인수범위는 전유부분과 연체료를 제외한 공용부분으로 한정하고 있는 판례가 있으나, 현실적으로 해당 사건의 경우 공용부분의 관리비가 대부분인 것으로 보여지고... 낙찰자가 인수한 공용부분의 관리비를 사용자에게 구상권청구가 가능하다고는 하나, 인수금액 보다 소송비용이 더 많이 발생할 수 있는 상황이 발생할 수 있을 뿐만 아니라, 회수 가능성은 크지 않은 것이 현실인 만큼 이 역시도 법률 상 이론에 따른 듣기 좋은 말들은 믿고 거르시는 것이 바람직 합니다. 그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다. 기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^ | 
