부동산 경매 초보 (최저매각가격)
익명 작성일 - 내가 좋아하는 경린이(경매초보자)의 경린이 다운 질문입니다.
좋아요^^ 아주 좋아요^^
우선 위 경린이의 말처럼 위 빌라(감정가격 - 2억 1천만원)가 왜 1/20인 1100만원까지 까지 떨어졌는가?
결론 부터 이야기 하자면, 이 집을 1100만원에 낙찰받는 사람은 이 집에 살고있는 임차인의 보증금 1억 9000만원을 물어줘야 하기 때문입니다.
즉, 이 집을 1100만원에 낙찰을 받아도 임차인의 보증금 1억 9000만원을 물어줘야 하기 때문에 총 2억 100만원이 들어갑니다.
하지만 위 경매사건을 검색해 보니,
실제로는 2억 100만원 보다 더 많이 들어갈 수 있습니다.
이런 이야기까지 다 하면 경린이의 입장에서는 머리 아픕니다.
그냥 경린이의 말대로 쉽게 설명합니다.
이 집을 낙찰받은 사람은 아래의 내용처럼 임차인의 보증금 1억 9000만원을 물어줘야 한다.
그러기에.. 실제로는 1100만원이 아니고,
실제로는 1100 + 1억 9000만원 이다.
이해되나요?
아래의 카페에는 경린이를 위한 기초강의가 있으니 도움이 될 겁니다
익명 작성일 - 경매에서 최저매각가격이 매우 낮아지는 이유는 해당 물건에 대한 수요가 적어서입니다. 다른 경매 물건들에 비해 가치가 낮거나 관심이 적을 수 있습니다. 이런 경우에는 판매자가 원하는 가격보다 매각가격이 더 낮아지기도 합니다.
도움이 되셨길 바라며 행복한 하루 되세요
익명 작성일 - 이정도로 계속 유찰되는 경우는 보통 낙찰자가 인수해야 하는 선순위임차인이 있거나, 선순위가등기가 있는 경우입니다.
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익명 작성일 - 부동산 경매에 관한 친절한 상담과
법원경매 매수신청대리(등록번호;서울중앙지방법원01-18-19)를 전문으로 하는
예스옥션 http://yesauction.modoo.at/ 대표 김명석입니다.
또한 <경매초보도 특수물건 한다>라는 책의 저자입니다.
| 강서구 등촌동의 해당 빌라(대장상 상가)는 말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 임차인이 있습니다. 임차인이 대항력이 있으면 보증금 전액을 배당받지 못한 잔여금은 낙찰자가 낙찰대금과는 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 아무리 싸게 사더라도 임차인의 보증금인 1억9000만원 이하에서는 살 수 없고 경매비용을 감안한다면 1억9500만원 이하에서는 매수 불가능합니다.
만약 보증금이 5억이면 5억을 추가로 물어줘야 합니다. 낙찰받고 배째라 하고 드러누우면? 그 임차인이 낙찰자가 소유한 원래 집에 압류해서 경매에 부칩니다. 경매로 낙찰받았다가 자기 집이 경매로 날라가는 겁니다. 경매를 우습게 알고 덤비다가 집 따까리 다 날립니다. 조심하세요. |
더 궁금한 사항은
카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc에
들어오셔서 문의해도 됩니다.
또한 휴대폰에서 팟빵이라는 어플을 깔고
제가 진행하는 <부동산경매, 초보가 고수되기> 오디오 방송을 들어보시길 권합니다.
무료입니다. http://www.podbbang.com/ch/13634
아래 유투브로도 시청이 가능합니다.
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
부동산경매 초보가고수되기 – YouTube
#경매 #공매 #부동산경매
경매대행 및 권리분석 상담문의 카톡 아이디; needyou1124
010-4389-1819
익명 작성일 - 안녕하세요~^^
원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈이라고 합니다.
현재 국비지원교육기관에서 경매 강의를 맡고 있으며 최대한 쉽게 설명드리겠습니다.
경매물건 중 주거용 부동산에는 소유자가 거주를 하거나 임차인이 거주를 합니다.
소유자가 거주를 하는 경우엔 통상 소유자가 채무를 변제하지 못해서 채권자들이 그 돈을
받기 위해서 경매를 신청하고 소유자는 누군가 경매를 낙찰받고 법원에 돈을 납부한다면
그집에서 나가야합니다. 낙찰자가 납부한 돈은 채권자들에게 법원에서 나눠줍니다.
이런 경우 위와 같이 시세보다 엄청 낮은 가격까지 가격이 떨어질 수 없죠. 분명 누군가는 60%~70%
가격이 됐을 때 낙찰을 받을 겁니다.
위 경우처럼 계속 유찰이 돼서 가격이 떨어지는 이유는 통상 저집에 소유자가 아닌 임차인이 거주하고
있는 경우이고 이 임차인의 전입일자를 보시면 말소기준권리라는 날짜보다 빨리 전입을 한
대항력 있는 임차인인 경우에 해당할 겁니다.
대항력이 있다는 말은.. 집주인이 바뀌어도 바뀐 집주인에게 보증금을 받고 나갈 수 있다는 의미이고
경매로 누군가 낙찰을 받았다면 그 낙찰자에게 임차인은 보증금을 받고 나갈 수 있다는 말입니다.
따라서, 시세가 2억이라면 낙찰자는 1천만원에 낙찰을 받더라도 이 임차인에게 보증금을 나중에 줘야합니다.
그 보증금이 만약 1억 9천만원이라면 낙찰가 1천만원 + 1억 9천이 실제로 저 부동산을 취득한 금액이 되겠죠
임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하기 때문에 결국 시세 2억원인 물건을 2억 주고 사는 셈이고
만약 시세가 하락하여 실제 시세가 1억 9천이라면 낙찰자는 오히려 더 비싸게 사는 결과가 됩니다.
그래서 많은 사람들이 낙찰을 받지 않고 기다리거나 관심을 안 두는 것이고 하염없이 유찰이 됩니다.
마지막으로 임차인이 대항력이 있느냐 없느냐의 구분은 어떻게 하는 것이냐?
먼저 말소기준권리라는 것을 찾습니다.
등기부등본에 압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기, 전세권, 강제경매개시 이 7가지 중에
가장 날짜가 빠른 것을 찾고 그것을 통상 말소기준권리라고 부르는데 이 말소기준권리와
임차인이 전입신고한 날짜를 비교하여 전입신고일이 빠르다면 대항력이 있고
전입신고일이 늦다면 대항력이 없다고 합니다.
아무쪼록 조금이나마 도움이 되셨길 바라고 경매에 꾸준히 관심을 갖고 좋은 결과가 있길 바랍니다^^
요즘엔 국비지원기관도 많으니 국비지원으로 교육을 받아보시는 것도 추천합니다
경매를 배워보고 싶은 사람입니다 사진에 물건지 처럼 유찰이 여러번 되어 최저매각가격이 거의 20분의 1수준까지 내려간 경매 물건은 어떤이유가 있어서 그런가요...
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... 이럴 경우에는 최저매각가격의 10%를 매수신청보증금 으로 작성 하고 금원을... 또한 휴대폰에서 팟빵이라는 어플을 깔고 제가 진행하는 <부동산경매, 초보가...
법원경매에 보면 감정평가액이 있고 최저매각가격이... 네이버 지식인 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문... 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면...
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2023타경70123 부동산 경매 분석 도와주세요! 현재 3욱5천... 현재 최저매각가격 기준에서 전액배당 후 대항력은... 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이...
... 유찰이 있는데 제가 생각하기에 낙찰받을사람이 없어서 유찰되는건 알겠는데 최저매각가격이 무슨알인가요? 3. 최저매각가격보다 다들 적게 써서 유찰되는건가요? 4....
