공유물분할을위한 경매의경우 법정지상권 지위여부?

안녕하세요. 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

흔히 말하는 법정지상권은 담보권의 실행에 의한 임의경매를 통해 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되는 민법 상의 법정지상권을 의미합니다만, 해당 사건의 경우에는 공유물분할청구를 원인으로 한 형식적경매에 의한 것 이므로 민법 상의 법정지상권 이 아니라 "관습법상법정지상권" 성립 여부 를 다투어야 할 사안 입니다. ​ 무엇을 근거로, "건물은 미등기 상태의 가건물이며, 임재택씨가 83년 신축 후 멸실하여 폐쇄시킨상태 " 라 하신 것인지는 알 수 없습니다만... 말씀하신 내용이 이전의 폐쇄건축물대장 의 내용이라 한다면... 현재 분명 지상 건축물이 존재하는 이상 83년 이후 신축되었을 것이라는 추론이 가능하겠지요. ​ 어찌됐든... 매각대상에서 제외 된 지상건축물이 누구의 소유인지는 알 수 없으나, 만약 해당 지상건축물이 임재X외1 인으로 토지의 소유자와 동일한 경우라면 관습법상법정지상권은 성립할 수 있으며, 이 중 1인의 단독소유인 경우라면 말씀하신 바와 같은 논리에 따라 관습법상법정지상권은 성립할 수 없습니다. 따라서, 해당 건축물의 소유자가 누구인지조차 알 수 없는 상태에서 관습법상법정지상권의 성립여부 및 성립 가능성에 대한 그 어떤 판단도 불가능한 만큼 당연히 입찰참여 여부 또한 판단할 수 없습니다.​ ​ 무엇보다... 설령 법정지상권이 성립하지 않는다 하더라도, 매각대상에서 제외 된 지상건축물로 인한 재산권행사에 상당한 제약이 불가피 할 수 밖에 없으며, 해당 건축물의 법정지상권 등을 주장하며 철거 및 토지인도를 거부할 경우 법정지상권이 성립하지 않음을 입증하고 철거 및 토지인도를 청구해야 할 책임은 낙찰자에게 있는 것이 현실적인 문제인 만큼 반드시 법정지상권의 성립여부 및 성립 가능성 뿐만 아니라 이후의 대응방안을 비롯한 출구전략을 철저히 세우고 입찰을 준비해야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] ​ 답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

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