부동산경매 권리분석 도와주세요

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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1. 질문하신 바와 같이, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 판단하는 과정을 권리분석이라 하는 것이며, 이는 모든 권리분석의 최종결과물에 해당하는 만큼 단순히 등기사항전부증명서 및 법원 기본 서류 검토만으로 판단할 수 없는 내용입니다.

이 결과를 토대로 산출된 적정입찰가를 통해 유찰 가능성 역시도 판단 가능하겠지요.

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2. "현재 대항력 있는 임차인이 있을시 제가 따로 부담해야 될 돈은 없다고 알고 있습니다. 원활한 해결을 위해서가 아니라면요! "

대항력이 있는...이 아니라 대항력이 없는... 이라 해야 하는 것이 맞습니다.^^;;

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3. 명도는 임대차 및 점유관계, 점유자와의 협의과정 등에 따라 상당한 차이가 발생할 수 있고, 명도를 처리하는 사람의 능력에 따라서도 차이가 발생할 수 있습니다만...

소유자 점유부분의 경우라면 대금납부일로부터 약 3~4주 내외, 임차인 점유부분의 경우에는 대금납부일로부터 약 7~8주 가량 소요될 수 있습니다.

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2020.01.23 서광신협 의 근저당 을 말소기준권리로 하며, 이후 등기부등본 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기부등본 상 권리는 존재하지 않습니다.

단, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상이 없다는 의미는 아닙니다.

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말소기준권리 이전의 전입으로 대항력이 성립하지 않는 임차인이 확인되는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

허나, 일부는 채무자겸소유자 점유로 보여지며 그외 부분의 경우 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명한 만큼 이로인한 상당한 명도저항 역시 불가피 할 것으로 예상되는 바 이점 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

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그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

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해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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