2022타경. 관심있는 경매 매물에 대항력 있는 사람이 주민등록만 남겨놓았...

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

의정부 고등학교 출신의 현업 대법원부동산경매 전문컨설턴트 문정수 입니다.^^

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본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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임대차의 유효한 공시의 방법으로서의 사업자등록 또는 주민등록 과 함께 인도(점유) 가 대항력의 기본적인 요건에 해당합니다.

즉, 말소기준권리 이전 전입 또는 사업자등록이라 하더라도 인도(점유) 를 수반하지 않는 이상(임차권등기는 예외) 대항력은 성립할 수 없습니다.

현황조사서 상 점유상실을 추정할 수 있는 소유자겸채무자 법인 대표의 진술이 확인되는 만큼 임대차 및 대항력은 성립하지 않을 것으로 보여집니다만, 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립 여지가 존재하는 만큼 현황조사 시 반드시 이를 재확인 해야 하는 것은 당연한 일 이겠지요.

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해당 사건의 경우 불법증축에 따른 위반건축물로 확인되는 만큼 이로인해 추후 원상회복 및 이행강제금부과처분 등의 문제가 발생할 수 있으며, 잔금대출 등에서도 제약이 불가피 할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어 그 세부적인 내용들에 대해 재검토가 필요하며...

공장저당법에 따른 매각이기는 하나, LPG저장시설이 매각대상에서 제외되었고, 소재불명의 기계기구가 상당수 확인되는 등 매각대상에서 제외 된 기계기구가 상당수 존재할 것으로 추정되는 만큼 이점 역시 각별히 주의하시어 현황조사에 임하시기 바랍니다.

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공장경매의 경우, 등기사항전부증명서 및 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수대상 및 추가비용 발생 가능성이 상당히 높으며, 그 물건의 특성 상 명도저항과 그에 따른 추가비용 발생 가능성과 그 범위가 상당히 큰 물건에 해당하는 바, 물건용도 하나만으로도 특수물건으로 분류되는 것이 공장경매의 특징 중 하나인 만큼 기본 서류 검토만으로 입찰을 준비하시는 일은 없으시길 바랍니다.​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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