경매에서 위장 선순위 임차인 처리방법?

안녕하세요. 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

명확한 답변이 불가능한 질문 입니다. 전입일자가 무려 15년 전 이라는 것이 위장임차인이라는 근거로 보시는 것인지는 알 수 없습니다만... 제 고객 중엔 역전세로 인해 22년째 임대차계약을 유지 중인 임차인 도 계셨습니다.^^;; ​ 위장임차인이라면 위장임차인이라는 근거가 무엇인지에 따라 대응방안은 완전히 달라질 수 밖에 없습니다. 무엇을 근거로 위장임차인이라는 것인지는 알 수 없으나, 이를 입증할 수 있는 객관적인 증거자료 등을 토대로 협의, 인도명령, 명도소송 의 순으로 진행되는 것이 통상의 절차 입니다. 대항력을 주장하는 위장임차인이 절대로 부정할 수 없는 입증자료들을 토대로 사문서위조, 경매방해 등의 형사고소 등을 무기로 협의를 진행할 수도 있고... 이러한 자료들을 근거로 명도소송대상이 아닌 인도명령대상임을 입증하여 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행을 통해 명도를 구할 수도 있고... 그것이 아니라면 최후의 수단으로는 당연히 점유이전금지가처분과 동시에 명도소송을 통해 이를 다투어야 할 문제 입니다.​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] ​ 답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

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