상가 경매시 임차인이 월세를 안냈을 때 인수되는 보증금에서 차감해도 되...

안녕하세요.

결론적으로 낙찰자는 임차인에게 별도 고지 없이 차임연체분에 대해 보증금에서 공제 후 지급하여도 무방합니다.

이는 여러차례의 대법원 판례를 통해서도 확인된 부분입니다.

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1. 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결 [배당이의] [공2016하,1228]

- 판시사항

[1] 저당부동산에 대한 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에 저당권의 효력이 미치는지 여부(적극) 및 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권 실행 방법

[2] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극)

[3] 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우, 연체 차임 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극) 및 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행한 경우, 채권집행 절차에서 임차인이 지급하거나 공탁하지 아니하여 잔존하는 차임채권 등이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극)

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2. 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결 [임차보증금반환]

-판시사항

임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 채권양도의 요건을 갖추지 않았더라도 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극) 및 이는 임대차보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다거나 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었더라도 마찬가지인지 여부(적극)

낙찰자가 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

낙찰자는 잔금 내고부터는 월세 청구할 수 있지만, 그 전 것은 낙찰자가 상계할 수 없습니다.

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1.그래도 됩니다. 임차인이 5천만원 안낸것은 얄밉지만 그게 임차인이 할 수 있는 방법이죠.

부동산 분야 파워 & 엑스퍼트

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소유권 취득하기 전 월세 차임 청구채권을 낙찰자에 인수되지 않습니다.

쉽게 낙찰자 1억 인수, 전 소유자는 임차인에게 미납분 5천만원 차임청구 가능으로 이해하시면 됩니다.

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실무에서 쓰는 모든 방법을 오픈하긴 어렵지만 간단한 노하우를 알려드리면 낙찰자가 할 수 있는 방안은 전 소유자에게 차임청구 채권을 별도 양수받는 방안이 있고, 대항력 있는 임차인이 배당요구 하지 않은 경우에 한해서 계약기간이 종료되었을때 미납분을 일괄 정산하는 방법이 있습니다.

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보증금이 날아갈 판국인데 상가임차인이 경매가 시작되었는데도 월세를 꼬박꼬박 낸다면 똑똑하고 정직한 사

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람입니까?

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경매되고 난 다음에 날리는 보증금과 권리금은 누가 물어 줄것입니까?

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경매가 되면 살고 있는 삶들은 대부분 손해를 봅니다. 아직 경락인이 권리금을 물어주지는 않습니다.

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앞으로도 법이 그렇게 바뀔 가능성은 없습니다.

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경락인은 세입자의 대항력있는 보증금에서 함부로 칼질할 수 없습니다.

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